別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 佐倉 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐倉 -30 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　松田　宗司   TEL.

鑑定評価額 8,160,000 円  １㎡当たりの価格 48,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐倉市新臼井田６６３番１０４ ｢新臼井田１２－６｣ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ区画の整った 住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 京成臼井 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 京成臼井駅北東方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因の大きな変化は認められないが、高齢化が進む北傾斜の住宅団地であり、地価は、市内京成本線沿線の 市況並びに当該地域の弱含みな市場動向を反映し、やや下落傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京成本線及びＪＲ総武本線沿線の佐倉市を中心とした住宅地域である。需要者は、市内在住の一次取得 者を中心に、駅徒歩圏外であるため圏域外からの参入は少ない。当該地域は、高齢化が進む古い住宅団地であるため需 要も弱含みであり、その不動産取引は、土地価格は、対象標準地と同規模程度で７００万円台から８００万円台程度、 古家付住宅は建物の経年・管理の程度により差異があり、新築住宅を含めたここ一年の住宅供給は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、自己利用目的の取引が中心で賃貸市場が形成されていない大規模開発の戸建住宅地域にあり、その最有 効使用の判定等に鑑み、投下資本に見合う収益は期待し得ないことから、収益還元法は適用しなかった。従って、当該 鑑定価格の決定においては、市場参加者の意思決定が地域の取引市場の影響下にあることを踏まえ、類似の取引事例よ り試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果にも留意した上で、その鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐倉 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,000 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [103.0] 100 [ 82.8] [105.0] 100 47,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向でコロナ禍も続く中、市内鉄 道沿線各駅徒歩圏の住宅需要は概ね堅調だが 、立地条件等による地域的選別が進む傾向に ある。 駅徒歩圏外の北傾斜の住宅団地であることか ら住宅需要も弱含みで、地価はやや下落傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％