別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 佐倉 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐倉 -28 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　桑田　康彦   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 96,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐倉市ユーカリが丘７丁目１９番１７ ｢ユーカリが丘７－１９－１７｣ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 ユーカリが丘 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    15 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 ユーカリが丘駅北西方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。地価水準については 、駅徒歩圏外ながらも人気の高い住宅地域であることから、緩やかな上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね佐倉市内の京成本線沿線の住宅地域。需要者の中心は所得水準の比較的高いサラリーマン層が中心で あり、同一需給圏外からの流入者も見られる。近隣で大規模分譲開発等が行われているが、人気も高く安定した需要が 見込まれることから、需給関係の安定性は継続している。土地は１８０㎡程度で１，７００～１，８００万円程度、新 築の戸建物件は３，５００～４，０００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用を目的とした取引が中心であり、類似地域等において信頼性のある土地事例を収集し得た。一方で、近隣地域は戸 建住宅用に開発された大規模住宅団地であり、戸建の貸家も転勤等の特殊な事情によるものが中心で、地区計画に基づ く共同住宅等の建築制限により、収益が期待できる賃貸住宅の想定が困難であるため、収益価格を試算しなかった。以 上より、市場価格を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐倉 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,500 円／㎡ [100.2] 100 100 [102.0] 100 [ 84.9] [100.0] 100 96,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐倉市は、人口は微減傾向で高齢化率は県全 体を上回り、取引価格は横這いから下落基調 だが、取引件数は微増傾向で需給動向はやや 上向きである。 最寄駅から徒歩圏外だが、成熟した住宅地域 で安定した需給動向が期待されることから、 地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +9.5 環境　　　　　　 -22.5 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％