別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 佐倉 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐倉 -23 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　星野　勇   TEL.

鑑定評価額 5,080,000 円  １㎡当たりの価格 34,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐倉市石川字干場３１番７ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農家 住宅も混在する地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 佐倉 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    55 ｍ、南    10 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.2 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　       148 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５．５ ｍ市道 交通 施設 佐倉駅南東方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既成住宅地域であり、地域要因の変動は認められず、土地利用状況については当面の間は現状を維持す ると予測する。地価下落が続いたために底値感があり、地価については横ばいと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ総武本線及び京成本線沿線を中心とする住宅地域であり、特に佐倉駅及びその隣接駅周辺との代替性 が強い。主たる需要者は、市内及び隣接市に居住する一次取得者層が中心である。対象不動産は熟成した既成住宅地域 に存しており、底値感から需給は安定している。取引価格の中心は、１４０～１６０㎡程度の土地で５００万円程度、 新築戸建住宅で２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は最寄り駅からは徒歩圏外の戸建住宅地であり、その地域的特性から判断して経済合理的な賃貸住宅の運営 が困難であり、収益価格は試算しない。主たる需要者である個人は、自用目的での取引が中心で、類似不動産の取引市 場の状況・取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強いことから、上記の手順を踏まえて求めた比 準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐倉 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,500 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [103.0] 100 [105.0] [105.0] 100 34,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による厳しい状況 が徐々に緩和されつつあり、経済社会活動が 正常化に向かうなかで、景気の持ち直しが期 待される。 熟成した既成住宅地域であり、地域要因に変 動はない。地価下落が続いたために底値感か ら需給は安定しており、地価は横ばい傾向で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％