別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 佐倉 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐倉 -16 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　邦幸   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐倉市寺崎字猫坂３００８番３外 ②地積 　(㎡) 660   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 市街地に近い住宅地 域 西3.6m市道 水道 佐倉 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       660 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ３．６ｍ市道 交通 施設 佐倉駅西方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、農家住宅地域として現状の住環境を維持し、最寄駅徒歩圏外の農家住宅地域で需要は限定的で地価 の下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐倉市及び近隣市町の市街化調整区域の住宅地域である。地域内に地縁、血縁を有する限定的な人々が需 要者である。調整区域内の専用住宅地の取引価格は居住環境等による格差が大きい。また、農家住宅地の取引は非常に 少なく明確な取引市場を形成するに至っていないが市場が限定され地価は下落傾向が継続している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅徒歩圏外の調整区域内の農家住宅地域で、その地域的特性から原則、賃貸需要を想定できない為、収益還元法は 適用しなかった。よって、市場の実勢を反映した精度の高い比準価格を採用し、前年価格水準、市場の需給動向を踏ま え、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお積算価格は後記理由により求めなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緊急事態宣言は解除さたものの令和４年１月 頃にかけての第六波のピークも予想され景気 の先行きは依然、不透明である。 最寄り駅徒歩圏外の系統連続性のやや劣る農 家住宅地域で、特別な地域要因の変化はない 。地価の下落傾向は継続しているが下落幅は 縮小している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％