別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 佐倉 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐倉 -4 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　小塚　隆雄   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐倉市中志津２丁目１番５１ ｢中志津２－１８－３｣ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い区 画整然とした閑静な 住宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 志津 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.7 ｍ、奥行　約　　  12.7 ｍ、規模　　       162 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 志津駅南東方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 比較的古い大規模住宅団地に存しており、地域要因に変化は認められない。駅徒歩限界圏に立地していることも あり、幅広い単価で取引されているが、需給は概ね安定している。今後の地価は小幅ながらも上昇と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐倉市及び近隣市の住宅地域である。特に志津駅を最寄駅とする住宅地域に強い代替競争関係が認めら れる。需要者は市内居住の一次取得者が中心で、市外からの転入は少ない。中古戸建、新築戸建のいずれの供給も見ら れるが、中古戸建の取引が中心である。やや高値の取引が散見され、需給は概ね安定している。需要の中心となる価格 帯は土地１，０００万円台前半、新築戸建は２，５００万円前後程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする地域であり、駅徒歩限界圏に所在することから、長期安定的な賃貸経営は困難と判断し収益価格 の試算は断念した。一方、比準価格は、中志津地区において実際に成約した事例より比準しており、実証的で信頼性は 高い。よって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐倉 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,500 円／㎡ [100.5] 100 100 [102.0] 100 [121.9] [101.0] 100 68,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千葉県経済は厳しい状況にあるが持ち直しの 兆しがある。佐倉市の不動産市場は二極化が 進んでおり、立地、環境等に優れた物件の需 要は堅調である。 コロナ禍の地価への影響は見られない。特に 地域要因に変動はない。中志津地区の直近１ 年の人口は微減している。地価は小幅ながら も上昇を示す。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％