別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 佐倉 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐倉 -1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　邦幸   TEL.

鑑定評価額 3,820,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐倉市千成２丁目７７６番６０ ｢千成２－１５－１４｣ ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い分譲住宅地域 東4.3m市道 水道、ガス、下水 京成佐倉 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   140 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.9 ｍ、規模　　       109 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　４ ．３ｍ市道 交通 施設 京成佐倉駅東方 1.4km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、戸建住宅地域として熟成しており現状の住環境を維持するものと予測する。規模が小さい地盤が弱 い地域であり需要は引き続き弱いものの底値に近付きつつあり地価の下落幅は縮小傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐倉市及び京成本線、ＪＲ総武本線沿線の近隣市の住宅地域一円である。需要者の中心は市内在住者で、 周辺市町からの転入者も若干見られる。近隣地域は中規模開発団地内の住宅地域である。宅地の新規供給が限定的な地 域で、規模が小さく地盤が弱い等から需要が弱く地価の下落が継続している。市場での中心価格帯は土地で４００万円 前後、中古住宅で６００～７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅徒歩圏外の戸建住宅等を中心とした自己利用の建物が中心の住宅地域で、対象標準地の地積から収益物件の建設 は投資採算性に見合わない為、収益還元法は適用しなかった。よって、市場の実勢を反映した精度の高い比準価格を採 用し、前年価格水準、市場の需給動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお積算価格は後記理由により求 めなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緊急事態宣言は解除さたものの令和４年１月 頃にかけての第六波のピークも予想され景気 の先行きは依然、不透明である。 最寄駅徒歩圏外の規模が小さい地盤が弱い住 宅団地で、特別な地域要因に変化はない。地 価の下落傾向は継続しているものの下落幅は 縮小している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％