鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

成田 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０７８１２２ -33	成田市		建付地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
b	２２１０７６５２７ -266	成田市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東17m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	２２１０７６５２７ -216	成田市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東25m市道、北西6m、二方路		２住居 (60,200)
d	２２１０７６５２７ -256	成田市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西10.7m市道、北東2.8m、二方路		商業 (90,400)
e	２２１０７６５２７ -255	成田市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西16.5m市道、中間画地		１低専 (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 124,051	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	118,971	100 [ 87.5]	135,967	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	140,000
b	(　 ) 92,013	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	92,013	100 [ 69.1]	133,159		137,000
c	(　 ) 147,938	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	145,037	100 [ 104.4]	138,924		143,000
d	(　 ) 168,213	100 [ 100.0]	[ 95.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	164,089	100 [ 116.4]	140,970		145,000
e	(　 ) 94,571	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	122,706	100 [ 89.4]	137,255		141,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 140,000 円／㎡]

成田 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,032,490	3,905,927	17,126,563	14,198,400	2,928,163	（　0.9741） 2,852,324	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	58,210,694 円　　　　（　 95,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

成田 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	308.70	Ｓ3	926.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区2種地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	607 ㎡	17.9 m x 34.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階、３階を共同住宅として想定した。

⑦有効率　 90.2 ％
の理由

共用部分の階段、廊下等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	308.70	97.2	300.06	3,500	1,050,210	5.0	5,251,050
							1.0	1,050,210
2～ 2	共同住宅	308.70	86.7	267.64	1,500	401,460	2.0	802,920
							1.0	401,460
3～ 3	共同住宅	308.70	86.7	267.64	1,500	401,460	2.0	802,920
							1.0	401,460
～

～

計		926.10	90.2	835.34		1,853,130		6,856,890
								1,853,130

⑨年額支払賃料	1,853,130 円　×　12ヶ月　＝　 22,237,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 835.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,237,560 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,845,717 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,391,843 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,856,890 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 62,878 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,853,130 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 577,769 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,032,490 円　　　　（　 34,650 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	成田賃　　　　-34	3,743 ( 3,622)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,659	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,614 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	成田賃　　　　-40	2,720 ( 2,639)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	3,579
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

成田 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,224,000 円	204,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	667,127 円	22,237,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 127,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,479,000 円	204,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.50 /1000
④損害保険料	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,905,927 円　（　　　　　　 6,435 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	204,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 926.10 ㎡　×　(100% ＋　 10.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,198,400 円（　　　　　 23,391 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,032,490 円
②総費用	3,905,927 円
③純収益　①－②	17,126,563 円
④建物等に帰属する純収益	14,198,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,928,163 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,852,324 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,699 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,210,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
成田 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

成田 5-5

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　岩下　杉彦

TEL.

鑑定評価額

85,000,000 円

１㎡当たりの価格

140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	成田市公津の杜１丁目２６番２				②地積　(㎡)	607 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度地区2種地区計画等
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ3	店舗、共同住宅が建ち並ぶ駅に近い路線商業地域	西25m市道、背面道	水道、ガス、下水	公津の杜 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

店舗付共同住宅の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.9 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 607 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

公津の杜駅北東方

200m

法令

規制

２住居
(60,200)
高度地区2種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

公津の杜駅周辺かつ幹線道路沿道の商業地域として成熟している地域であり、地域要因・需要共に概ね安定して
推移しているところから、当面は現状の土地利用状況を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗付共同住宅の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 140,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 102,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は成田市及び周辺市町の幹線道路沿いの路線商業地域等を中心とした圏域である。需要者の中心は地元事業
者を中心として飲食店・小売店舗等をチェーン展開する中堅・大手企業等である。大学近傍に位置するほか、主たる顧
客は近隣住民であるため、観光客減少等の影響も少なく、底堅い需要が認められる。需要の中心となる価格帯は画地規
模等により幅が大きく一概には見出せないものの、土地単価で１２万円／㎡～１５万円／㎡前後と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣住民向けの低層店舗主体の路線商業地域であり、上層階の収益性が乏しいため、収益価格は低位に求められた。一
方、比準価格は自己使用に基づく利便性等も織り込み済みの事例に基づいて試算されており、市場における取引実態を
表している実証的な価格であり、高い説得力を有するものと判断される。よって、本件では比準価格を標準とし、収益
価格は参酌するに止め、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　成田 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 177,000 円／㎡

[ 98.3]
100

100
[102.0]

100
[125.4]

[103.0]
100

140,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    139,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

緊急事態宣言が解除され、営業自粛等は緩和
されて来ており、商況は最悪期を脱したもの
と見られる。物販店適地を中心に需要は回復
しつつある。

インバウンド消費は大きく減少したままであ
るが、近隣住民等による消費は回復しつつあ
る。駅周辺商業地の需要は底堅く地価は微増
で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

成田 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０７８１２２ -33	成田市		建付地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
b	２２１０７８１２２ -215	成田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西25m市道、中間画地		２住居高度地区1種 (60,200)
c	２２１０７６５２７ -266	成田市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東17m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	２２１０７７６１９ -630	富里市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 124,051	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	118,971	100 [ 87.5]	135,967	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	140,000
b	(　 ) 91,402	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	93,596	100 [ 68.3]	137,037		141,000
c	(　 ) 92,013	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	92,013	100 [ 69.4]	132,584		137,000
d	(　 ) 92,400	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	92,400	100 [ 68.0]	135,882		140,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 140,000 円／㎡]

成田 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,325,677	3,915,118	17,410,559	14,198,400	3,212,159	（　0.9489） 3,048,018	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	62,204,449 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

成田 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	308.70	ＲＣ3	926.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区2種地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	607 ㎡	17.9 m x 34.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗の部分貸し、２・３階は平均貸床面積約５３．５㎡、２ＬＤＫタイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 90.2 ％
の理由

階段室、内廊下等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	308.70	97.2	300.00	3,580	1,074,000	5.0	5,370,000
							1.0	1,074,000
2～ 2	居宅	308.70	86.7	267.60	1,504	402,470	2.0	804,940
							1.0	402,470
3～ 3	居宅	308.70	86.7	267.60	1,504	402,470	2.0	804,940
							1.0	402,470
～

～

計		926.10	90.2	835.20		1,878,940		6,979,880
								1,878,940

⑨年額支払賃料	1,878,940 円　×　12ヶ月　＝　 22,547,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 835.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,547,280 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,871,424 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,675,856 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,979,880 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 64,005 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,878,940 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 585,816 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,325,677 円　　　　（　 35,133 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	成田賃　　　　-653	3,291 ( 3,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	3,740	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,696 円/㎡　月額支払賃料（　 3,580 円/㎡）　基準階 1 F B
b	成田賃　　　　-20	2,492 ( 2,417)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	3,665
c	成田賃　　　　-24	3,831 ( 3,608)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [ 80.0]	3,684

成田 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,224,000 円	204,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	676,418 円	22,547,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 127,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,479,000 円	204,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.50 /1000
④損害保険料	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上せず

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,915,118 円　（　　　　　　 6,450 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	204,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 926.10 ㎡　×　(100% ＋　 10.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,198,400 円（　　　　　 23,391 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,325,677 円
②総費用	3,915,118 円
③純収益　①－②	17,410,559 円
④建物等に帰属する純収益	14,198,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,212,159 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,048,018 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,021 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,204,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）