別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 成田 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   成田 -25 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　治夫   TEL.

鑑定評価額 9,770,000 円  １㎡当たりの価格 11,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 成田市北須賀字大坂１６２番外 ②地積 　(㎡) 842   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1.2:1 住宅 Ｗ1 旧来からの住宅が多 い国道に近い農家住 宅地域 南西6.5m市道 下総松崎 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       842 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 下総松崎駅南西方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの農家住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因も見受けられないことから、当面は現状の土地利用 状況を継続していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、成田市のほか周辺の富里市、栄町等の圏域に存する市街化調整区域を中心とした住宅地域である。需要 者は、市内居住者や周辺市町の居住者が中心であり、地縁的傾向が比較的強い。住宅地の需要に関しては生活利便性や 居住環境が優る市内中心部の住宅地への需要に押され気味であるものの底値圏で推移している。取引件数も少なく、明 確な取引水準の把握は困難であるが、土地単価で８，０００～１３，０００円／㎡程度が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した比準価格は、市場の動向を反映した信頼性の高い価格を得ることがで きた。一方、当該地域は古くからの市街化調整区域内の農家住宅地域であり、賃貸需要は乏しく市場が未成熟であるた め、収益価格は試算しなかった。基本的には自用の住宅地としての価格形成がなされる地域であることから、取引市場 の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　成田 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,200 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [130.2] [100.0] 100 11,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染拡大の影響について 未だ不透明な中、成田市内の住宅地について も生活利便性等の差により二極化が顕在化し ている。 地域要因に特段の変動要因はないが、市街化 調整区域内の生活利便性等にやや劣る地域で あるため、需要は弱い状態で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％