別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 成田 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   成田 -21 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　後藤　元   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 成田市美郷台３丁目７番２５ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多くアパ ートも見られる戸建 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 成田 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.9 ｍ、奥行　約　　  12.8 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 成田駅北方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域で、地域要因の変化は見受けられず、当面の間は現状の土地利用状況を維持するものと 予測する (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、成田市及び周辺市町におけるＪＲ成田線、京成本線、北総線沿線の住宅地域である。需要者は、成田市 を中心に隣接市町の居住者が中心で、圏外からの転入者も見られる。区画が整った住宅地域で住環境は良好であり、需 要は堅調である。市場の中心価格帯は、土地は標準的規模で１，２００万円～１，５００万円程度、中古住宅の取引が 中心で新築戸建住宅の取引は少ないが、新築戸建住宅は３，０００万円前後～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には一部アパートもみられるが、対象標準地の規模では自己使用目的の一般住宅又はその用地が取引の中心である 。賃貸物件の収益性が取引価格の指標となっている傾向は強く見られず、取引価格水準を指標として、居住の快適性を 重視して価格決定がなされるものと判断されることから、収益価格の試算は割愛した。よって本件では、比準価格を標 準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　成田 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [105.0] 100 [ 98.8] [102.0] 100 79,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地周辺の地価は堅調な需要に対し供給が 少ないため上昇基調が続く。一方で郊外の既 存集落等の地価は弱含みとなっており、二極 化の傾向にある。 区画整然とした住環境良好な住宅地域であり 、需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移して いる。供給不足から上昇率は拡大傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％