別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 成田 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   成田 -20 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　岩下　杉彦   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 63,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 成田市江弁須字珍重２２０番２８ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅の中にア パートも存する戸建 住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 公津の杜 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    45 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  16.1 ｍ、規模　　       166 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　６ ．０ｍ市道 交通 施設 公津の杜駅北方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした戸建住宅地域として熟成しており、地域要因の変動も特に認められない。今後も現状の住環境等 を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は成田市及び周辺市町におけるＪＲ成田線及び京成本線沿線等の一般住宅地域である。需要者は同一需給圏 内の居住者及び空港関連企業・地元企業従事者、千葉市等近郊都市の通勤者層が中心である。近隣地域は成田ニュータ ウンに隣接する住環境が概ね良好な地域であり需要は底堅いが、供給は限定的である。主たる取引価格帯は、土地部分 で総額１，０００万～１，５００万円程度、新築戸建であれば３，０００万～３，５００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近傍にはアパートも見られるものの、近隣地域は熟成度の高い戸建住宅地域であるほか、対象標準地は画地規模が小さ く、駐車場付アパート等の投資採算性に見合う収益物件の建築が困難なため、想定に現実性を欠く収益還元法の適用は 断念した。専ら自用目的の戸建住宅地が取引されている地域であることに鑑み、戸建住宅地に係る取引事例から試算さ れ、実証的かつ説得力も高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　成田 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,500 円／㎡ [101.9] 100 100 [101.0] 100 [107.7] [101.0] 100 63,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響から脱却しつつある一方で 、テレワークの必要性、金利低下の影響より 住宅需要は高まっており、不動産市場は回復 してきている。 地域要因に変動はないが、住環境も概ね良好 で不動産需要は底堅く、新型コロナの影響か ら回復しつつある現在は、地価は上昇傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％