別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 成田 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   成田 -19 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　岩下　杉彦   TEL.

鑑定評価額 7,540,000 円  １㎡当たりの価格 45,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 成田市不動ヶ岡字向山１７１４番１４外 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1.5:1 住宅 ＬＳ2 大規模住宅団地に隣 接する小規模の戸建 住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 京成成田 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　６ ．０ｍ市道 交通 施設 京成成田駅南方 1.9km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は熟成度の高い戸建住宅地域であるが、当面は現在の住環境を維持しつつ、周辺の雑種地等は徐々に宅 地化していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は成田市及び周辺市町におけるＪＲ成田線及び京成本線沿線の一般住宅地域である。需要者は同一需給圏内 の居住者及び空港関連企業・地元企業従事者等が中心となるが、同一需給圏外からの転入者も見られる。近隣地域は富 里市に隣接する成田市の中心部からはやや離れた地域であるが、居住環境・生活利便性は標準的であり、一定の需要は 見込める。土地総額７００～１，０００万円程度前後、新築戸建で２，５００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域にはアパートも若干見られるものの、典型的な戸建住宅地域であるほか、対象標準地は画地規模が小さく、駐 車場付アパート等の投資採算性に見合う収益物件の建築が困難なため、想定に現実性を欠く収益還元法の適用は断念し た。近隣地域は専ら自用目的の戸建住宅用地が取引されている地域であることに鑑み、類似不動産の取引事例から試算 され、実証的かつ説得力も高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　成田 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [102.1] 100 100 [105.0] 100 [ 96.0] [103.0] 100 45,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響から脱却しつつある一方で 、テレワークの必要性、金利低下の影響より 住宅需要は高まっており、不動産市場は回復 してきている。 地域要因に変化はないが、新型コロナの影響 から回復しつつあるほか、市中心部の地価上 昇傾向を背景に、地価は微増傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％