鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

成田 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０７６５２７ -245	成田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西6m私道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
b	２２１０７６５２７ -202	成田市		更地	（　）	ほぼ整形	東6m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
c	２２１０７６５２７ -238	成田市		建付地	（　）	ほぼ整形	北7m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
d	２２１０７６５２７ -279	成田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m私道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２２１０７６５２７ -107	成田市		建付地	（　）	長方形	北西10m市道、中間画地		１低専 (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,414	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	64,434	100 [ 127.4]	50,576	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.1] 　　　　 100	54,200
b	(　 ) 47,852	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.2]	53,847	100 [ 104.8]	51,381		55,000
c	(　 ) 50,593	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	56,496	100 [ 115.5]	48,914		52,400
d	(　 ) 52,549	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	52,601	100 [ 105.6]	49,812		53,300
e	(　 ) 49,976	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	49,630	100 [ 99.9]	49,680		53,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -9.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,600 円／㎡]

成田 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,301,058	405,668	1,895,390	1,713,600	181,790	（　0.9692） 176,191	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,595,735 円　　　　（　 19,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

成田 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	89.66	Ｗ2	155.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	70 ％	150 ％	150 ％	182 ㎡	18.6 m x 13.7 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均貸し床面積約３８．９㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

階段等は開放型を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	77.76	100.0	77.76	1,276	99,222	1.0	99,222
							1.0	99,222
2～ 2	居宅	77.76	100.0	77.76	1,302	101,244	1.0	101,244
							1.0	101,244
～

～

～

計		155.52	100.0	155.52		200,466		200,466
								200,466

⑨年額支払賃料	200,466 円　×　12ヶ月　＝　 2,405,592 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 155.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,405,592 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 199,664 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,205,928 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	200,466 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,838 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 200,466 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 93,292 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,301,058 円　　　　（　 12,643 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	成田賃　　　　-2	1,577 ( 1,577)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,341	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,331 円/㎡　月額支払賃料（　 1,276 円/㎡）　基準階 1 F B
b	成田賃　　　　-37	1,262 ( 1,261)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,328
c	成田賃　　　　-13	1,459 ( 1,399)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [102.0]	1,324

成田 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,000 円	21,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	72,168 円	2,405,592　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 152,200 円	21,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.50 /1000
④損害保険料	21,000 円	21,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,000 円	21,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上せず

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 405,668 円　（　　　　　　 2,229 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 155.52 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0816	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0958 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,713,600 円（　　　　　 9,415 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,301,058 円
②総費用	405,668 円
③純収益　①－②	1,895,390 円
④建物等に帰属する純収益	1,713,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	181,790 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	176,191 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 968 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,595,735 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
成田 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

成田 -8

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　笹野　善基

TEL.

鑑定評価額

9,770,000 円

１㎡当たりの価格

53,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	42,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	成田市土屋字上代９２６番５				②地積　(㎡)	182 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,150) （その他） (70,150)
	台形 1.5:1	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が建ち並ぶ高台の戸建住宅地域	南東6m市道、東側道	水道、ガス、下水	成田 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.6 ｍ、奥行　約　　 13.7 ｍ、規模　　 182 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

成田駅北方

1.5km

法令

規制

１低専
(70,150)

⑤地域要因の将
　来予測

高台の戸建住宅を中心とした既成住宅地域で、今後も現状の住環境を維持していくものと見込む。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 53,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ成田線及び京成本線、北総線沿線で、成田市を中心に富里市、印西市、酒々井町を含む圏域と判定し
た。成田山新勝寺関連施設や文教施設から比較的近いため、需要者は地元を中心とした成田市居住者が中心となるが市
外からの流入も見られる。中心となる価格帯は、１８０㎡程度の更地で１，０００万円前後、新築戸建住宅で２、５０
０万円～３，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地と類似の土屋地区を中心とした取引事例を採用し、比準価格は規範性が高く信頼性の高い価格が得られた。
アパート等も見られる地域であるが、大半が自用の戸建住宅地として取引される地域であるため、収益価格は比準価格
より取引指標としての規範性は劣る。本件においては収益価格は参考に留め、実証的で規範性を有する比準価格を採用
し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　成田 -11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 91,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[105.0]

100
[176.9]

[107.1]
100

53,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスの収束は不透明であるが
、旧成田市住宅地は需要が拡大する一方供給
は少なく、需給ギャップから取引価格は上昇
傾向にある。

高台の住宅地で、周辺道路条件はやや劣るが
、新勝寺、文教施設に近く住環境は比較的良
好。供給不足により土地価格はやや上昇傾向
。

価格に影響を及ぼす個別的要因の変動は認め
られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +67.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

成田 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０７６５２７ -107	成田市		建付地	（　）	長方形	北西10m市道、中間画地		１低専 (60,150)
b	２２１０７６５２７ -202	成田市		更地	（　）	ほぼ整形	東6m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
c	２２１０７６５２７ -20	成田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m私道、南西4m、南東3m、三方路		１住居高度地区1種 (70,200)
d	２２１０７６５２７ -251	成田市		建付地	（　）	ほぼ整形	西6.3m道路、中間画地		１低専 (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,976	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	49,630	100 [ 98.9]	50,182	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.1] 　　　　 100	53,700
b	(　 ) 47,852	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.2]	53,847	100 [ 106.9]	50,371		53,900
c	(　 ) 60,957	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.7]	62,704	100 [ 126.2]	49,686		53,200
d	(　 ) 69,462	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	68,985	100 [ 127.4]	54,148		58,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -9.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,700 円／㎡]

成田 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,365,316	407,683	1,957,633	1,770,300	187,333	（　0.9665） 181,057	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,695,041 円　　　　（　 20,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

成田 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	89.66	Ｗ2	155.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	70 ％	150 ％	150 ％	182 ㎡	18.6 m x 13.7 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約３９㎡、４戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	77.76	100.0	77.76	1,300	101,088	1.0	101,088
							1.0	101,088
2～ 2	居宅	77.76	100.0	77.76	1,350	104,976	1.0	104,976
							1.0	104,976
～

～

～

計		155.52	100.0	155.52		206,064		206,064
								206,064

⑨年額支払賃料	206,064 円　×　12ヶ月　＝　 2,472,768 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 155.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,472,768 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 205,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,267,528 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	206,064 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,890 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 206,064 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 95,898 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,365,316 円　　　　（　 12,996 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	成田賃　　　　-13	1,459 ( 1,399)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [108.9]	100 [100.0]	1,410	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,356 円/㎡　月額支払賃料（　 1,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	成田賃　　　　-37	1,262 ( 1,261)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,315
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

成田 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,000 円	21,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	74,183 円	2,472,768　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 152,200 円	21,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.50 /1000
④損害保険料	21,000 円	21,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,000 円	21,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 407,683 円　（　　　　　　 2,240 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9665

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 155.52 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0843	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0703 ×　 45 ％　＋　0.0958 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,770,300 円（　　　　　 9,727 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,365,316 円
②総費用	407,683 円
③純収益　①－②	1,957,633 円
④建物等に帰属する純収益	1,770,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	187,333 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	181,057 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 995 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,695,041 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,300 円／㎡）