別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 成田 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   成田 -5 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　岩下　杉彦   TEL.

鑑定評価額 18,600,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 成田市囲護台２丁目６番４ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多くアパ ートも見られる戸建 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 成田 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.1 ｍ、規模　　       154 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　６ ．０ｍ市道 交通 施設 成田駅西方 530m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ成田駅前の住環境・生活利便性が良好な住宅地域として熟成しており、今後も高い人気及び宅地需要を維持 していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は成田市及び周辺市町におけるＪＲ成田線及び京成本線沿線の一般住宅地域である。需要者は同一需給圏内 の居住者及び空港関連業務従事者が中心となるが、同一需給圏外からの転入者も見られる。ＪＲ成田駅に近く住環境・ 生活利便性ともに良好な住宅地域であるため需要は底堅いが、供給物件が少なく需給ギャップが大きい地域である。画 地規模により取引総額はややバラつきが大きいが、土地総額で２，０００万円前後の取引が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は駅周辺のアパート等も見られる住宅地域ではあるが、小規模画地については専ら戸建住宅用地として取引さ れている。当該地域は自己使用を前提とする住環境・利便性等が重視されて土地取引がなされている地域であり、画地 規模等の面から想定に現実性を欠く収益還元法は規範性に乏しいものと判断し、適用を断念した。よって、類似不動産 の取引事例より試算し、説得力も高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　成田 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    115,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [ 96.9] [100.0] 100 121,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    118,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響から脱却しつつある一方で 、テレワークの必要性、金利低下の影響より 住宅需要は高まっており、不動産市場は回復 してきている。 地域要因に特段変化はないが、ＪＲ成田駅前 の住環境が良好な住宅地域であり、底堅い不 動産需要と供給物件の少なさから、地価上昇 は継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％