鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

成田 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０７６５２７ -26	成田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m私道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
b	２２１０７６５２７ -107	成田市		建付地	（　）	長方形	北西10m市道、中間画地		１低専 (60,150)
c	２２１０７６５２７ -109	成田市		更地	（　）	ほぼ台形	北東6.7m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
d	２２１０７６５２７ -264	成田市		更地	（　）	不整形	北東5m市道、南西5.3m、二方路		１住居高度地区2種 (60,200)
e	２２１０７６５２７ -284	成田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西2.5m市道、北西2.9m、角地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,083	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 93.0]	47,938	100 [ 96.0]	49,935	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	50,900
b	(　 ) 49,976	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	49,630	100 [ 97.7]	50,798		51,800
c	(　 ) 47,619	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	49,241	100 [ 96.0]	51,293		52,300
d	(　 ) 46,083	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	62,980	100 [ 123.7]	50,914		51,900
e	(　 ) 65,533	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.6]	67,394	100 [ 127.2]	52,983		54,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,200 円／㎡]

成田 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,559,418	454,171	2,105,247	1,925,760	179,487	（　0.9692） 173,959	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,550,184 円　　　　（　 19,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

成田 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	101.03	Ｗ2	168.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区1種	60 ％	200 ％	200 ％	179 ㎡	9.4 m x 19.2 m	前面道路：市道　 9.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約４２㎡、２ＤＫのアパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	84.46	100.0	84.46	1,320	111,487	1.0	111,487
							1.0	111,487
2～ 2	共同住宅	84.46	100.0	84.46	1,320	111,487	1.0	111,487
							1.0	111,487
～

～

～

計		168.92	100.0	168.92		222,974		222,974
								222,974

⑨年額支払賃料	222,974 円　×　12ヶ月　＝　 2,675,688 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 168.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,675,688 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 222,082 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,453,606 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	222,974 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,045 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 222,974 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 103,767 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,559,418 円　　　　（　 14,298 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	成田賃　　　　-1	1,296 ( 1,241)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,364	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,377 円/㎡　月額支払賃料（　 1,320 円/㎡）　基準階 1 F B
b	成田賃　　　　-30	1,476 ( 1,414)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,406
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

成田 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	141,600 円	23,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	80,271 円	2,675,688　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 171,100 円	23,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.50 /1000
④損害保険料	23,600 円	23,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,600 円	23,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 454,171 円　（　　　　　　 2,537 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,600,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 168.92 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0816	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0958 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,925,760 円（　　　　　 10,758 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,559,418 円
②総費用	454,171 円
③純収益　①－②	2,105,247 円
④建物等に帰属する純収益	1,925,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	179,487 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	173,959 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 972 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,550,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
成田 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

成田 -4

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　笹野　善基

TEL.

鑑定評価額

9,340,000 円

１㎡当たりの価格

52,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	42,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	成田市幸町１０１４番２５				②地積　(㎡)	179 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区1種
	1:2	住宅ＬＳ2	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ戸建住宅地域	北東9.9m市道	水道、下水	成田 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.4 ｍ、奥行　約　　 19.1 ｍ、規模　　 179 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　９
．９ｍ市道

交通

施設

成田駅北西方

850m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

谷間の低地に戸建住宅、アパート等が建ち並ぶ既成の住宅地域。周辺地域内の道路は狭隘な既存道路が多く住環
境はやや劣るが、駅等への接近性は良好で、今後老朽建物の建替え、未利用地の有効利用が進むものと見込む。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ成田線及び京成本線沿線で、成田市を中心に富里市、酒々井町を含む範囲。対象標準地は成田駅徒歩
圏で新勝寺、参道に近く駅等接近性は優るが、古い住宅地域で道路・環境条件はやや劣る。立地条件、地域の性格から
需要者は当該地域縁故者が中心となり外部からの流入は少ない。中心となる価格帯は更地で１，０００万円前後、周辺
地域における新築の土地建物で３，０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

成田駅周辺住宅地の取引事例から得られた比準価格は対象標準地の価格水準を反映して実証的で信頼性が高い。一方対
象標準地周辺はアパート等も見られるが、大半が自用の住宅地として価格水準を指標として取引される地域で、低位に
試算された収益価格は取引の価格指標としての規範性は劣る。本件においては規範性の劣る収益価格は参考に留め信頼
性の高い比準価格を採用し、代表標準地と比較検討のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　成田 -11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 91,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[105.0]

100
[173.2]

[102.0]
100

52,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスの収束は不透明であるが
、旧成田市住宅地は需要が拡大する一方供給
は少なく、需給ギャップから取引価格は上昇
傾向にある。

谷間の低地で住環境はやや劣るが、ＪＲ駅、
表参道、運動公園等公共施設への接近性は優
り、一定の需要は認められる。

価格に影響を及ぼす個別的要因の変動は認め
られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +77.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

成田 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０７６５２７ -238	成田市		建付地	（　）	ほぼ整形	北7m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
b	２２１０７６５２７ -109	成田市		更地	（　）	ほぼ台形	北東6.7m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
c	２２１０７６５２７ -12	成田市		更地	（　）	ほぼ整形	北4.5m私道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,180)
d	２２１０７６５２７ -26	成田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m私道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,593	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	56,496	100 [ 101.0]	55,937	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	57,100
b	(　 ) 47,619	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	49,241	100 [ 96.0]	51,293		52,300
c	(　 ) 38,905	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	43,487	100 [ 86.6]	50,216		51,200
d	(　 ) 31,083	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 93.0]	47,938	100 [ 93.2]	51,436		52,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,200 円／㎡]

成田 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,569,116	442,275	2,126,841	1,922,040	204,801	（　0.9665） 197,940	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,039,592 円　　　　（　 22,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

成田 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	101.03	Ｗ2	168.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区1種	60 ％	200 ％	180 ％	179 ㎡	9.4 m x 19.2 m	前面道路：市道　 9.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ（約４２㎡）４戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	84.46	100.0	84.46	1,300	109,798	1.0	109,798
							1.0	109,798
2～ 2	共同住宅	84.46	100.0	84.46	1,350	114,021	1.0	114,021
							1.0	114,021
～

～

～

計		168.92	100.0	168.92		223,819		223,819
								223,819

⑨年額支払賃料	223,819 円　×　12ヶ月　＝　 2,685,828 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 168.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,685,828 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 222,924 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,462,904 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	223,819 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,052 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 223,819 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 104,160 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,569,116 円　　　　（　 14,353 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	成田賃　　　　-15	1,352 ( 1,351)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [107.1]	100 [100.0]	1,329	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,356 円/㎡　月額支払賃料（　 1,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	成田賃　　　　-37	1,262 ( 1,261)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.2]	100 [100.0]	1,384
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

成田 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	136,800 円	22,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	80,575 円	2,685,828　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 165,300 円	22,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.50 /1000
④損害保険料	22,800 円	22,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,800 円	22,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 442,275 円　（　　　　　　 2,471 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9665

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,800,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 168.92 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0843	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0703 ×　 45 ％　＋　0.0958 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,922,040 円（　　　　　 10,738 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,569,116 円
②総費用	442,275 円
③純収益　①－②	2,126,841 円
④建物等に帰属する純収益	1,922,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	204,801 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	197,940 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,106 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,039,592 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,600 円／㎡）