鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

成田 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０７８１２２ -12	成田市		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２２１０７８１２２ -214	成田市		建付地	（　）	長方形	東5m私道、中間画地		１低専 (50,100)
c	２２１０７８１２２ -254	成田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5m市道、北東4.5m、角地		１低専 (70,150)
d	２２１０７８１２２ -307	成田市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東6m私道、中間画地		１低専 (50,100)
e	２２１０７８１２２ -255	成田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南6m私道、中間画地		１低専 (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,423	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	69,466	100 [ 103.0]	67,443	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	68,100
b	(　 ) 68,605	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	68,072	100 [ 104.0]	65,454		66,100
c	(　 ) 72,570	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	69,082	100 [ 101.0]	68,398		69,100
d	(　 ) 68,179	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	69,315	100 [ 101.0]	68,629		69,300
e	(　 ) 68,150	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	67,371	100 [ 98.0]	68,746		69,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,000 円／㎡]

成田 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,619,612	442,758	2,176,854	1,888,320	288,534	（　0.9665） 278,868	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,691,184 円　　　　（　 32,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

成田 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	101.63	Ｗ2	172.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	60 ％	150 ％	150 ％	174 ㎡	12.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ（約４３㎡）４戸のアパートを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	86.12	100.0	86.12	1,300	111,956	1.0	111,956
							1.0	111,956
2～ 2	居宅	86.12	100.0	86.12	1,350	116,262	1.0	116,262
							1.0	116,262
～

～

～

計		172.24	100.0	172.24		228,218		228,218
								228,218

⑨年額支払賃料	228,218 円　×　12ヶ月　＝　 2,738,616 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 172.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,738,616 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 227,305 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,511,311 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	228,218 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,093 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 228,218 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 106,208 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,619,612 円　　　　（　 15,055 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	成田賃　　　　-557	1,310 ( 1,309)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [104.0]	100 [104.0]	1,346	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,356 円/㎡　月額支払賃料（　 1,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	成田賃　　　　-501	1,332 ( 1,331)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [104.0]	100 [104.0]	1,368
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

成田 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	134,400 円	22,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	82,158 円	2,738,616　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 162,400 円	22,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.50 /1000
④損害保険料	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 442,758 円　（　　　　　　 2,545 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9665

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,400,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 172.24 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0843	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0703 ×　 45 ％　＋　0.0958 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,888,320 円（　　　　　 10,852 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,619,612 円
②総費用	442,758 円
③純収益　①－②	2,176,854 円
④建物等に帰属する純収益	1,888,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	288,534 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	278,868 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,603 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,691,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
成田 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

成田 -3

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　大木　一広

TEL.

鑑定評価額

12,000,000 円

１㎡当たりの価格

68,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	成田市飯田町字東向野１７２番１０７				②地積　(㎡)	174 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,150) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	住宅が多い中にアパートもみられる戸建住宅地域	北西4.5m市道	水道、ガス、下水	公津の杜 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 14.5 ｍ、規模　　 174 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　４
．５ｍ市道

交通

施設

公津の杜駅北東方

1.5km

法令

規制

１低専
(60,150)

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した戸建住宅地域であり、当面の間は現状の土地利用状況を維持するものと予測する。新型コロナウイルス
感染症の動向は不透明であるが、地価への影響はほとんど見られない。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は成田市を中心としたＪＲ成田線、京成本線沿線の住宅地域。需要者は成田市内及び近郊都市に勤務する
ファミリー層が中心で、成田市内を中心に千葉県内の居住者が大部分を占める。近隣地域周辺は生活利便性が高いため
需要は底堅いが、供給は散発的で少ない。新型コロナウイルス感染症の影響は見られず、地価は上昇傾向にある。需要
の中心となる価格帯は、土地が１，２００～１，５００万円、新築戸建が３，０００～３，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　戸建住宅を中心に賃貸アパート等も見られる地域だが、投資採算性の低い低層アパート等が主体のため、収益価格は
やや低位に求められた。一方、比準価格は現実の市場取引価格から試算した実証的な価格であり、自己使用目的の取引
が主体で快適性が重視され、需給動向等が価格に影響を与える市場特性からも、説得力を有する。従って、本件では比
準価格を採用し、収益価格は参考に止め、さらに近年の市場動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　成田 -14                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     68,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスの影響から、成田市周辺
の地域経済は依然として先行き不透明。一方
で不動産市場は回復傾向にあり、住宅地は需
要が堅調。

熟成した住宅地域であり、生活利便性の高さ
から需要が底堅く、地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動は見られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

+1.0 ％

３　試算価格算定内訳

成田 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０７８１２２ -12	成田市		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２２１０７８１２２ -214	成田市		建付地	（　）	長方形	東5m私道、中間画地		１低専 (50,100)
c	２２１０７８１２２ -283	成田市		建付地	（　）	長方形	南東4.5m市道、中間画地		１低専 (60,150)
d	２２１０７８１２２ -307	成田市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東6m私道、中間画地		１低専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,423	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	69,466	100 [ 103.0]	67,443	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	68,100
b	(　 ) 68,605	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	68,072	100 [ 104.0]	65,454		66,100
c	(　 ) 69,628	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	68,434	100 [ 100.0]	68,434		69,100
d	(　 ) 68,179	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	69,315	100 [ 101.0]	68,629		69,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,700 円／㎡]

成田 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,609,716	442,448	2,167,268	1,827,840	339,428	（　0.9692） 328,974	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,713,755 円　　　　（　 38,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

成田 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	101.63	Ｗ2	172.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	60 ％	150 ％	150 ％	174 ㎡	12.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約４３．０６㎡、２ＤＫのアパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	86.12	100.0	86.12	1,320	113,678	1.0	113,678
							1.0	113,678
2～ 2	共同住宅	86.12	100.0	86.12	1,320	113,678	1.0	113,678
							1.0	113,678
～

～

～

計		172.24	100.0	172.24		227,356		227,356
								227,356

⑨年額支払賃料	227,356 円　×　12ヶ月　＝　 2,728,272 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 172.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,728,272 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 226,447 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,501,825 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	227,356 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,085 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 227,356 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 105,806 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,609,716 円　　　　（　 14,998 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	成田賃　　　　-501	1,332 ( 1,331)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,306	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,377 円/㎡　月額支払賃料（　 1,320 円/㎡）　基準階 1 F B
b	成田賃　　　　-558	1,424 ( 1,365)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,410
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

成田 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	134,400 円	22,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	81,848 円	2,728,272　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 162,400 円	22,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.50 /1000
④損害保険料	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 442,448 円　（　　　　　　 2,543 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,400,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 172.24 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0816	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0958 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,827,840 円（　　　　　 10,505 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,609,716 円
②総費用	442,448 円
③純収益　①－②	2,167,268 円
④建物等に帰属する純収益	1,827,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	339,428 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	328,974 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,891 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,713,755 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,600 円／㎡）