鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

茂原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０８７５６６ -10	茂原市		建付地	（　）	不整形	北東10m市道、中間画地		（都）商業駐車場整備地区 (90,400)
b	２２１０８９２８７ -46	市原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東20m県道、中間画地		準工特別工業地区 (60,200)
c	２２１０８５８１８ -243	市原市		貸家建付地	（　）	長方形	北西6.5m県道、北東5m、角地		商業 (100,390)
d	２２１０８５８１８ -1025	千葉市緑区		更地	（　）	不整形	南東（駅前広場）市道、南西6.1m、西6m、北東6.5m、四方路		商業 (100,400)
e	２２１０８５８１８ -1014	木更津市		建付地	（　）	不整形	北24m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,216	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	62,248	100 [ 58.6]	106,225	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	106,000
b	(　 ) 88,225	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	80,445	100 [ 73.6]	109,300		109,000
c	(　 ) 102,430	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	98,333	100 [ 88.4]	111,236		111,000
d	(　 ) 126,872	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 86.7]	147,651	100 [ 131.0]	112,711		113,000
e	(　 ) 56,989	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	63,638	100 [ 58.8]	108,228		108,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -39.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +26.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 110,000 円／㎡]

茂原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,259,632	5,260,857	19,998,775	18,946,800	1,051,975	（　0.9507） 1,000,113	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	20,835,688 円　　　　（　 56,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茂原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	284.74	Ｓ4	1,077.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	366 ㎡	13.4 m x 27.3 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階は店舗、３階、４階は事務所を想定した。フロア貸し。有効率８３．４％。

⑦有効率　 83.4 ％
の理由

標準的な有効率等を参考に査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	227.04	75.9	172.37	3,264	562,616	3.0	1,687,848
							1.0	562,616
2～ 2	店舗	280.78	94.0	263.80	2,611	688,782	3.0	2,066,346
							1.0	688,782
3～ 4	事務所	284.74	81.3	231.38	2,089	483,353	3.0	1,450,059
							1.0	483,353
～

～

計		1,077.30	83.4	898.93		2,218,104		6,654,312
								2,218,104

⑨年額支払賃料	2,218,104 円　×　12ヶ月　＝　 26,617,248 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 898.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,617,248 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 2,218,196 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,507,052 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,654,312 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 61,020 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,218,104 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 691,560 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,259,632 円　　　　（　 69,015 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４３５７　　　　-4	2,213 ( 2,121)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	3,426	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,365 円/㎡　月額支払賃料（　 3,264 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４３５７　　　　-5	1,815 ( 1,672)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [ 80.0]	3,361
c	４３５７　　　　-6	1,512 ( 1,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 51.0]	100 [100.0]	3,294

茂原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,385,000 円	277,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	801,757 円	26,725,248　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 304,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,216,000 円	277,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	277,000 円	277,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	277,000 円	277,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,260,857 円　（　　　　　　 14,374 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	277,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,077.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,946,800 円（　　　　　 51,767 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,259,632 円
②総費用	5,260,857 円
③純収益　①－②	19,998,775 円
④建物等に帰属する純収益	18,946,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,051,975 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,000,113 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,733 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,835,688 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
茂原 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

茂原 5-1

千葉県

千葉第８

氏名

不動産鑑定士　竹ケ原　博邦

TEL.

鑑定評価額

38,800,000 円

１㎡当たりの価格

106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	85,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	茂原市千代田町１丁目４番２				②地積　(㎡)	366 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:2	店舗、事務所兼共同住宅Ｓ4	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	南東18m市道	水道、ガス、下水	茂原 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 10 ｍ、南 15 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 366 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

近隣地域周辺では、旧「イオ
ン茂原店」の建て替え工事等
が進められている。

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

茂原駅南西方

220m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、ＪＲ茂原駅南口周辺の商業地域である。周辺では旧「イオン茂原店」の建て替え工事等が進められ
ており、当該工事の完成等により、駅前商業地域の活性化が期待される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 110,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 58,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は茂原市及び周辺市等の駅前を中心とした商業地域である。主たる需要者は、自社利用の店舗・事務所を建
築する法人を中心として、投資目的の法人等も想定される。同一需給圏内においては、人口の減少傾向を背景として、
繁華性の高い地域における需要は堅調であるものの、その他の地域における需要は弱含みであり、二極化傾向が顕著で
ある。なお需要の中心となる取引規模及び価格帯については、物件ごとの個別性が強く把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は茂原駅南口周辺の商業地域に存する。標準地の主たる需要者である自己利用目的の法人は、類似不動産の取引
価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強い。ただし標準地については、投資目的による不動産取得も
想定されることから、収益性も需要者の一定の指標になると考えられる。よって、本件については、比準価格を重視し
つつ、収益還元法による収益価格も比較考量し、代表標準地との比較を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大網白里 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 67,500 円／㎡

[102.2]
100

100
[100.0]

100
[ 65.0]

[100.0]
100

106,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    106,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の人口は減少傾向にあり、地価は繁華性
の良否による二極化傾向にある。茂原市にお
いては新型コロナウイルス感染症の地価への
影響は小さい。

近隣地域周辺では、旧「イオン茂原店」の建
て替え工事等が進められている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

茂原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０８７５６６ -10	茂原市		建付地	（　）	不整形	北東10m市道、中間画地		（都）商業駐車場整備地区 (90,400)
b	２２１０８５８１８ -243	市原市		貸家建付地	（　）	長方形	北西6.5m県道、北東5m、角地		商業 (100,390)
c	２２１０８５８１８ -245	市原市		貸家建付地	（　）	長方形	南東7m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	２２１０８５８１８ -1014	木更津市		建付地	（　）	不整形	北24m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,216	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	62,248	100 [ 57.6]	108,069	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	108,000
b	(　 ) 102,430	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	98,333	100 [ 82.9]	118,616		119,000
c	(　 ) 78,135	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,682	100 [ 75.2]	104,630		105,000
d	(　 ) 56,989	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	63,638	100 [ 58.8]	108,228		108,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 110,000 円／㎡]

茂原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,297,123	5,262,047	20,035,076	18,946,800	1,088,276	（　0.9507） 1,034,624	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	21,554,667 円　　　　（　 58,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茂原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	284.74	Ｓ4	1,077.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	366 ㎡	13.4 m x 27.3 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び２階は店舗、３階及び４階は事務所で、各階フロア貸しを想定。

⑦有効率　 83.4 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	227.04	75.9	172.37	3,269	563,478	3.0	1,690,434
							1.0	563,478
2～ 2	店舗	280.78	94.0	263.80	2,615	689,837	3.0	2,069,511
							1.0	689,837
3～ 4	事務所	284.74	81.3	231.38	2,092	484,047	3.0	1,452,141
							1.0	484,047
～

～

計		1,077.30	83.4	898.93		2,221,409		6,664,227
								2,221,409

⑨年額支払賃料	2,221,409 円　×　12ヶ月　＝　 26,656,908 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 898.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,656,908 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 2,221,487 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,543,421 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,664,227 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 61,111 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,221,409 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 692,591 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,297,123 円　　　　（　 69,118 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７５６６　　　　-7	2,705 ( 2,629)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [114.0]	100 [ 84.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,323	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,370 円/㎡　月額支払賃料（　 3,269 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７５６６　　　　-9	2,544 ( 2,542)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [104.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	3,324
c	７５６６　　　　-10	2,714 ( 2,635)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [118.0]	100 [ 83.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,464

茂原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,385,000 円	277,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	802,947 円	26,764,908　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 304,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,216,000 円	277,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	277,000 円	277,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	277,000 円	277,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,262,047 円　（　　　　　　 14,377 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	277,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,077.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,946,800 円（　　　　　 51,767 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,297,123 円
②総費用	5,262,047 円
③純収益　①－②	20,035,076 円
④建物等に帰属する純収益	18,946,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,088,276 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,034,624 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,827 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,554,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,900 円／㎡）