別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 茂原 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茂原 -6 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　豊田　正一   TEL.

鑑定評価額 8,830,000 円  １㎡当たりの価格 11,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茂原市下太田字日ノ詰８０番１外 ②地積 　(㎡) 768   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 3:1 住宅 Ｗ2 住宅、事業所、農地 の混在する住宅地域 西11.5m市道 水道、ガス 本納 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    16 ｍ、西     0 ｍ、南   130 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  48.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       768 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 圏央道茂原北ＩＣ近くの茂原 にいはる工業団地内の建築が 進捗している 街 路 １１．５ｍ市道 交通 施設 本納駅南西方 3.1km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 圏央道茂原北ＩＣ近くの茂原にいはる工業団地内の工場建物の連担密度が高まりつつあることから、工場関連の 倉庫・資材置場等の有用性も表面化して、市場性が高まっていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ外房線茂原駅を中心に新茂原駅及び本納駅圏を含んだやや郊外の住宅地域である。需要者の中心は 茂原市内及び隣接長生郡内の居住者で、第一次取得者を含む。準同一市町村内需型であり、千葉方面通勤者からの潜在 的な需要予備軍の存在も考察される。当地域の需給関係は熟成した住宅地域等で安定している。取引件数は概ね回復方 向にある。土地は７６８㎡程度で８８３万円前後。新築の戸建物件は２３８３万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は駅から遠く離れた郊外に位置し農家住宅地及び農地も混在する住宅地域で、賃貸需要は低く賃貸物件はほとん ど見られない地域で、投資採算性が低いことから収益還元法は適用できなかった。当地域は居住環境をより重視した自 用目的での戸建住宅利用の土地取引が中心であることから、標準地と接近条件及び環境条件が類似する取引事例と比較 検討した精度信頼性が高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長南 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,600 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 99.8] [100.0] 100 11,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地取引件数が回復方向にあり、水害地域は 微減であるが、市内全体的には横ばい状態で ある。新型コロナウイルス感染症の地価への 影響は少ない。 工場建築の熟成度が高まりつつある、茂原に いはる工業団地に近接した幹線市道沿いで、 用途の多様性もあることから、地価は横ばい で安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％