鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

茂原 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０８４３５７ -36	茂原市		更地	（　）	台形	東6m市道、南4m、北西3m、三方路		（都）１住居 (70,200)
b	２２１０８７５６６ -418	茂原市		建付地	（　）	ほぼ整形	西5m市道、北5m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	２２１０８４３５７ -24	茂原市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
d	２２１０８７５６６ -404	茂原市		建付地	（　）	ほぼ整形	南4.5m道路、東3.9m、角地		（都）１住居 (60,180)
e	２２１０８７５６６ -45	茂原市		更地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,861	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.8]	34,245	100 [ 95.8]	35,746	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	36,500
b	(　 ) 31,307	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	30,103	100 [ 83.2]	36,181		36,900
c	(　 ) 30,503	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	29,615	100 [ 84.8]	34,923		35,600
d	(　 ) 29,259	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	27,319	100 [ 80.0]	34,149		34,800
e	(　 ) 31,402	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	30,194	100 [ 84.2]	35,860		36,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,300 円／㎡]

茂原 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成開発による宅地であるが既成市街地内で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,115,229	589,731	2,525,498	2,457,050	68,448	（　0.9692） 66,340	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,353,878 円　　　　（　 5,480 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茂原 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	99.60	Ｗ2	199.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	160 ％	247 ㎡	13.7 m x 18.2 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

５０㎡程度の住戸を各階２戸、計４戸の共同住宅で住戸分の駐車場を設置。賃料は地域標準の１台分の駐車場料金を含む単価を査定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	共同住宅	99.60	100.0	99.60	1,399	139,340	1.0	139,340
							0.0	0
2～	共同住宅	99.60	100.0	99.60	1,441	143,524	1.0	143,524
							0.0	0
～

～

～

計		199.20	100.0	199.20		282,864		282,864
								0

⑨年額支払賃料	282,864 円　×　12ヶ月　＝　 3,394,368 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 199.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,394,368 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 281,733 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,112,635 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	282,864 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,594 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,115,229 円　　　　（　 12,612 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５８１８　　　　-1	1,076 ( 1,074)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 85.0]	100 [ 91.8]	100 [100.0]	1,352	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,400 円/㎡　月額支払賃料（　 1,399 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５８１８　　　　-2	1,314 ( 1,259)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [114.3]	100 [ 82.0]	100 [ 98.8]	100 [100.0]	1,419
c	５８１８　　　　-3	1,132 ( 1,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.8]	100 [ 91.0]	100 [ 88.2]	100 [100.0]	1,413

茂原 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	156,500 円	31,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	101,831 円	3,394,368　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 250,400 円	31,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	31,300 円	31,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,300 円	31,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 589,731 円　（　　　　　　 2,388 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

17 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,300,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 199.20 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0785	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0881 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,457,050 円（　　　　　 9,948 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,115,229 円
②総費用	589,731 円
③純収益　①－②	2,525,498 円
④建物等に帰属する純収益	2,457,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	68,448 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	66,340 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 269 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,353,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,480 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
茂原 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

茂原 -2

千葉県

千葉第８

氏名

不動産鑑定士　豊田　正一

TEL.

鑑定評価額

8,970,000 円

１㎡当たりの価格

36,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	29,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	茂原市萩原町１丁目３７番				②地積　(㎡)	247 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他） (60,160)
	1:1.5	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域	西4m市道	水道、ガス、下水	新茂原 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.7 ｍ、奥行　約　　 18.2 ｍ、規模　　 247 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

旧来から居住者の教育的社会
層が高い住宅地域

街

路

基準方位北　　　４
ｍ市道

交通

施設

新茂原駅南方

1.2km

法令

規制

（都）１中専
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

古くからの大規模住宅団地で、建替が今後ともゆるやかに進んでいくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 36,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,630 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主にＪＲ外房線新茂原駅、茂原駅の徒歩圏内外及びやや郊外の住宅地域。需要者の中心は茂原市内及び
隣接長生郡内の居住者で、第一次取得者を含む。準同一市町村内需型であり、千葉方面通勤者の潜在的な需要が認めら
れる。当地域の需給関係は、区画整理事業により開発された既に熟成した住宅地域で安定している。取引件数は概ね回
復方向にある。土地は２４７㎡程度で８９７万円前後。新築の戸建物件は２３９７万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

新世帯向けを中心とするアパートも点在しているが、賃貸需要は弱く土地価格に見合う賃料水準が形成されていないた
め、収益価格は低位に試算されたと判断する。当地域は居住環境をより重視した自用目的での一般住宅地利用目的の土
地取引が中心であることから、標準地と同じ最寄駅で且つ徒歩圏内の取引事例のほか、環境が類似する取引事例と比較
検討した精度信頼性が高い比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

土地取引件数が回復方向にあり、水害地域は
微減であるが、市内全体的には横ばい状態で
ある。新型コロナウイルス感染症の地価への
影響は少ない。

新茂原駅徒歩圏内の居住環境の良好な住宅地
域で、周辺背後の宅地開発の影響を受け、建
替前提の需要はあり、地価は横ばいで推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

茂原 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０８７５６６ -53	茂原市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南6m市道、東6m、角地		（都）１住居 (70,200)
b	２２１０８４３５７ -90	茂原市		建付地	（　）	長方形	北西6m道路、中間画地		（都）工業 (60,200)
c	２２１０８４３５７ -37	茂原市		建付地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
d	２２１０８７５６６ -27	茂原市		貸家建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		（都）１低専 (50,100)
e	２２１０８４３５７ -36	茂原市		更地	（　）	台形	東6m市道、南4m、北西3m、三方路		（都）１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,828	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	39,055	100 [ 108.2]	36,095	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	36,800
b	(　 ) 43,804	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	43,370	100 [ 119.9]	36,172		36,900
c	(　 ) 20,952	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	20,765	100 [ 59.9]	34,666		35,400
d	(　 ) 33,280	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	32,725	100 [ 93.6]	34,963		35,700
e	(　 ) 34,861	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.8]	34,245	100 [ 95.8]	35,746		36,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -37.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,300 円／㎡]

茂原 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,104,260	589,372	2,514,888	2,457,050	57,838	（　0.9692） 56,057	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,144,020 円　　　　（　 4,630 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茂原 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	99.60	Ｗ2	199.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	160 ％	247 ㎡	13.7 m x 18.2 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ４戸。１室平均４９．８０㎡程度を想定。各室駐車場料金１台分込の賃料。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	99.60	100.0	99.60	1,394	138,842	1.0	138,842
							0.0	0
2～ 2	居宅	99.60	100.0	99.60	1,436	143,026	1.0	143,026
							0.0	0
～

～

～

計		199.20	100.0	199.20		281,868		281,868
								0

⑨年額支払賃料	281,868 円　×　12ヶ月　＝　 3,382,416 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 199.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,382,416 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 280,741 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,101,675 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	281,868 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,585 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,104,260 円　　　　（　 12,568 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４３５７　　　　-1	2,017 ( 1,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [143.0]	100 [100.0]	1,410	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,395 円/㎡　月額支払賃料（　 1,394 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４３５７　　　　-2	916 ( 915)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 66.0]	100 [100.0]	1,388
c	４３５７　　　　-3	1,034 ( 1,012)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 74.0]	100 [100.0]	1,397

茂原 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	156,500 円	31,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	101,472 円	3,382,416　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 250,400 円	31,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	31,300 円	31,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,300 円	31,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 589,372 円　（　　　　　　 2,386 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

17 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,300,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 199.20 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0785	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0881 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,457,050 円（　　　　　 9,948 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,104,260 円
②総費用	589,372 円
③純収益　①－②	2,514,888 円
④建物等に帰属する純収益	2,457,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	57,838 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	56,057 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 227 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,144,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,630 円／㎡）