鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

野田 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０５０９０８２ -3	野田市		更地	（　）	不整形	北東22m国道、南東4.7m、西6m、三方路		｢調区｣ (70,200)
b	２２１０５０６７６２ -1001	柏市		更地	（　）	ほぼ台形	南8m市道、西8m、北8m、三方路		工業地区計画等 (70,200)
c	２２１０５０７８９３ -1041	柏市		更地	（　）	不整形	南東3.5m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
d	２２１０５０７８９３ -1017	柏市		底地	（　）	長方形	南西10.2m市道、中間画地		工専地区計画等 (60,200)
e	２２１０５０７８９３ -1004	野田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南5.3m市道、北東4.5m、角地		工業 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,017	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 96.3]	35,623	100 [ 55.7]	63,955	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	69,100
b	(　 ) 75,625	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	76,489	100 [ 119.4]	64,061		69,200
c	(　 ) 48,400	100 [ 100.0]	[ 116.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	58,180	100 [ 92.6]	62,829		67,900
d	(　 60,541) 65,000	100 [ 100.0]	[ 113.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	73,840	100 [ 106.0]	69,660		75,200
e	(　 ) 40,360	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	45,111	100 [ 75.1]	60,068		64,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.5	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 -3.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -46.0
b	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -18.5	交通・接近　 +16.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 -10.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,000 円／㎡]

野田 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	376,495,935	72,259,894	304,236,041	239,552,000	64,684,041	（　0.9504） 61,475,713	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	1,307,993,894 円　　　　（　 60,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

野田 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	8,055.64	Ｓ3	30,010.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	21,606 ㎡	148.0 m x 148.0 m	前面道路：市道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建倉庫の一括貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しを想定しているため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	倉庫	30,010.64	100.0	30,010.64	1,095	32,861,651	6.0	197,169,906
							0.0	0
～

～

～

～

計		30,010.64	100.0	30,010.64		32,861,651		197,169,906
								0

⑨年額支払賃料	32,861,651 円　×　12ヶ月　＝　 394,339,812 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 30,010.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	394,339,812 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 19,716,991 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	374,622,821 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	197,169,906 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,873,114 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	376,495,935 円　　　　（　 17,426 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-558	874 ( 830)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,028	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,100 円/㎡　月額支払賃料（　 1,095 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-414	1,163 ( 1,163)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,163
c	千葉第５（賃）　　　　-413	807 ( 783)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,035

野田 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	11,820,000 円	3,940,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	11,830,194 円	394,339,812　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,179,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 31,520,000 円	3,940,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,970,000 円	3,940,000,000　×　　　　 0.05 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,940,000 円	3,940,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 72,259,894 円　（　　　　　　 3,344 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

65 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,940,000,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 30,010.64 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0608	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 65 ％　＋　0.0629 × 20 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	239,552,000 円（　　　　　 11,087 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	376,495,935 円
②総費用	72,259,894 円
③純収益　①－②	304,236,041 円
④建物等に帰属する純収益	239,552,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	64,684,041 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	61,475,713 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,845 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,307,993,894 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
野田 9-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

野田 9-3

千葉県

千葉第５

氏名

不動産鑑定士　増田　優子

TEL.

鑑定評価額

1,430,000,000 円

１㎡当たりの価格

66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	野田市泉３丁目４番１外				②地積　(㎡)	21,606 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）地区計画等 (70,200)
	台形 1:1	倉庫Ｓ4	物流倉庫等が建ち並ぶ新興の流通業務地域	北西19m市道、四方路	水道、ガス、下水	七光台 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 450 ｍ、西 60 ｍ、南 280 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

流通業務用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　 22,000 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１９ｍ市道

交通

施設

七光台駅北東方

1.8km

法令

規制

工専
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

区画整理済みの新興工業団地で流通業務施設の立地が進んでおり、今後更に集積していくと予測する。国道１６
号至近で利便性が良好なため、地価は強含み傾向と思料する。

(3)最有効使用の判定

流通業務用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +8.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 63,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、千葉県北西部に所在し、高速道路ＩＣ及び幹線国道へのアクセス良好な内陸型工業地域一帯である。大
規模物流施設適地の需要者の中心は、法人投資家等が主体である。比較的都心に近く、利便性に優れる立地の物流施設
需要は堅調だが、供給は極めて限定的で、地価の上昇傾向は続いている。取引件数が少なく、個別性も高いため価格に
バラツキがあり、市場の中心価格帯は見出し難いが、２万㎡程度で６～８万円／㎡前後が相場である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格の査定では、同一需給圏内に所在する工業地から広く事例を収集して査定した、近時の不動産市場の実状を反
映した実証的な価格である。一方、標準地の主たる需要者と想定される大手法人投資家等は、収益性を重視すると考え
られ、投資採算性を反映した収益価格は説得力を有するが、想定要素も含まれている。従って、需給動向を反映した比
準価格を中心に、収益価格をも比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　柏 9-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 75,200 円／㎡

[105.5]
100

100
[104.0]

100
[124.8]

[108.0]
100

66,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

比較的都心に近く、高速道路ＩＣ、幹線道路
沿い等の利便性に優れる立地の物流施設需要
は堅調に推移している。

区画整理済みの新興工業地域であり、地域要
因に特段の変動はない。国道１６号への接近
性良好で需要は底堅く、地価は上昇傾向が続
いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

野田 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０５０７８９３ -1037	柏市		建付地	（　）	不整形	南11m市道、中間画地		工専 (60,200)
b	２２１０５０７８９３ -1001	野田市		建付地	（　）	不整形	南西5m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
c	２２１０５０７８９３ -1004	野田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南5.3m市道、北東4.5m、角地		工業 (70,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,797	100 [ 100.0]	[ 109.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.0]	87,973	100 [ 154.3]	57,014	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	61,600
b	(　 ) 47,457	100 [ 100.0]	[ 119.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	56,521	100 [ 79.8]	70,828		76,500
c	(　 ) 40,360	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	45,111	100 [ 79.1]	57,030		61,600
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 +44.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,000 円／㎡]

野田 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	379,590,426	72,357,129	307,233,297	239,552,000	67,681,297	（　0.9504） 64,324,305	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	1,368,602,234 円　　　　（　 63,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

野田 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	8,055.64	Ｓ3	30,010.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	21,606 ㎡	148.0 m x 148.0 m	前面道路：市道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造３Ｆの物流倉庫を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟賃貸を想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	倉庫	30,010.64	100.0	30,010.64	1,104	33,131,747	6.0	198,790,482
							0.0	0
～

～

～

～

計		30,010.64	100.0	30,010.64		33,131,747		198,790,482
								0

⑨年額支払賃料	33,131,747 円　×　12ヶ月　＝　 397,580,964 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 30,010.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	397,580,964 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 19,879,048 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	377,701,916 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	198,790,482 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,888,510 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	379,590,426 円　　　　（　 17,569 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-558	874 ( 830)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,285	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,110 円/㎡　月額支払賃料（　 1,104 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-509	813 ( 779)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	968
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

野田 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	11,820,000 円	3,940,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	11,927,429 円	397,580,964　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,179,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 31,520,000 円	3,940,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,970,000 円	3,940,000,000　×　　　　 0.05 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,940,000 円	3,940,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 72,357,129 円　（　　　　　　 3,349 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

65 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,940,000,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 30,010.64 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0608	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 65 ％　＋　0.0629 × 20 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	239,552,000 円（　　　　　 11,087 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	379,590,426 円
②総費用	72,357,129 円
③純収益　①－②	307,233,297 円
④建物等に帰属する純収益	239,552,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	67,681,297 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	64,324,305 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,977 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,368,602,234 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,300 円／㎡）