別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 野田 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -31 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　川口　浩司   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 67,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市清水公園東２丁目８番１３ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 清水公園 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       157 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項は無い。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 清水公園駅南東方 480m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 新たに造成された区画整然とした住環境の良好な戸建住宅地である。駅には比較的近いものの商業施設からやや 遠く利便性が高いわけではない。地価は当面弱含み傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広域的には野田市内の住宅地域全域だが、その中でも東武野田線愛宕駅から川間駅の各駅利用圏の比較的 区画の整った住宅地域が特に規範性が高いと思料される。当該地域は比較的新しく大規模造成された戸建住宅地域であ ることから、地縁を有する一次取得者層に加えて一部外部流入も見られる。土地取引は標準地程度の規模で１，０００ 万円前後、新築戸建住宅は２，５００万円から３０００万円台が市場における中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の位置する清水公園東地域では低層の戸建住宅が標準的使用でありこれらの住宅は自己居住用に供されるこ とが主である。それらの不動産の市場参加者は、収益性よりも利便性快適性を中心に不動産の選別を図ると思料される 。また地域の特性から収益還元法の適用は断念した。結果的に一手法のみの適用となったが、それら市場参加者の行動 を的確に反映できる比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,500 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [104.0] 100 [ 90.6] [104.0] 100 67,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価動向は依然不透明で、今後、新型コロナ ウイルス感染症の経済・地価に与える影響を 特に注視する必要がある。 駅に比較的近い新興住宅地域であり、地域要 因に大きな変動は見られないが、今後徐々に 熟成度が高まってくるものと予測される。 価格形成要因については方位が優る。なお、 個別的要因に変化は無い。格差率に変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％