別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 野田 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -29 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　中田　敏之   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 56,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市つつみ野２丁目１１番１２ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 愛宕 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    35 ｍ、南    35 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.2 ｍ、奥行　約　　  13.9 ｍ、規模　　       183 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 愛宕駅南西方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 大規模に整備された戸建住宅地域であり、最寄り駅には距離があるが、住環境は比較的良好である。地価はやや 弱含みから横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武野田線「野田市」駅から「七光台」駅の各駅利用圏の駅から距離のある住宅地域である。当該地域 は交通利便性が劣るが、近隣地域は比較的新しく大規模造成された戸建住宅地域であることから地縁を有する一次取得 者層に加えて一部外部流入も見られる。土地は１８０㎡程度で１，０００万円前後、新築戸建住宅は２，０００万円台 程度が市場における中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の位置するつつみ野地区では低層の戸建住宅が標準的使用であり、居住の快適性を重視する既成の住宅地域 に所在し、収支採算性に合う賃貸物件の想定が現実的ではないため収益価格は試算しない。結果的に一手法のみの適用 となったが、それら市場参加者の行動を的確に反映できる比準価格を採用して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,500 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [104.0] 100 [107.9] [104.0] 100 56,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 野田市の住宅地では、人口が増加傾向にある 区画整理地もあるが、他の利便性が劣る地域 の人口は概ね減少傾向にあり、高齢化が進行 している。 最寄駅から距離のある比較的新しい大規模造 成された戸建住宅地域で、住環境は比較的良 好である。地域要因に特段の変動は見られな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +13.5 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％