別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 野田 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -27 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　豊田　洋一   TEL.

鑑定評価額 5,810,000 円  １㎡当たりの価格 20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市三ツ堀字浄法寺前１３７４番８外 ②地積 　(㎡) 286   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 畑、山林の中に一般 住宅が点在する住宅 地域 北西4.5m市道 水道 梅郷 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.8 ｍ、奥行　約　　  18.1 ｍ、規模　　       286 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 梅郷駅北東方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から距離のある市街化調整区域に存する農家住宅地域であり、今後とも現状の地域特性が維持されるもの と思われる。需要者は限定的であり、地価水準は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、野田市内の熟成度が劣る住宅地域で、主に市街化調整区域に存する地域である。新規住宅供給は少なく 、需要者の中心は地縁者と考えられる。取引量も少ないことから地価変動は表面化し難いが、市街化区域を含めた周辺 エリアの影響を受けるものと思われる。市街化調整区域内の土地は行政条件等による個別性が強いため、一定の価格水 準を把握することが難しいが、建築が可能な土地で１万円／㎡～３万円／㎡程度が中心価格帯であると思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内に所在し賃貸市場が未成熟であり、収益物件の想定は現実的でないため収益還元法は適用しなかった 。自己居住を目的として居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成されていることから、当該需要者の価格検討過 程を反映している比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,500 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [103.0] 100 [129.3] [101.0] 100 20,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性や住環境が良好な地域については一定 の需要が見られるものの、総じて需要は弱く 、地価の下落基調が継続している。 最寄駅から距離のある市街化調整区域に存す る農家住宅地域であり、地域要因に特段の変 動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +9.5 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％