別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 野田 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -26 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　関口　弘   TEL.

鑑定評価額 7,210,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市中野台字榎内４０７番３３ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模住宅が建ち 並ぶ古くからの住宅 地域 東6.3m市道 水道、ガス、下水 愛宕 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    55 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.2 ｍ、奥行　約　　  18.9 ｍ、規模　　       131 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６．３ ｍ市道 交通 施設 愛宕駅南西方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅への接近性がやや劣る既成の住宅地域であり、当面は現状の住環境を維持するものとみられる。強い需要 が見込まれる地域でなく、地価は緩やかな下落傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は野田市内の東武野田線沿線の各駅を中心とした住宅地域である。需要者の中心は野田市内に居住する一次 取得者が中心である。当該地域は駅接近性にやや劣ることから需要は弱い。土地取引では標準地程度の規模で、一部１ ０００万円程度のものも見受けられるが、総額で７００万円～８００万円程度が市場の中心である。新築戸建住宅は２ ０００万円～２５００万円が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は居住の快適性を重視する戸建住宅地域であり、収益性を重視する共同住宅等賃貸用不動産の想定は現実的で はないため収益還元法は適用しない。よって、現実の不動産取引の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との 検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,500 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [104.0] 100 [110.2] [103.0] 100 54,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響から経済は 徐々に持ち直しつつあるものの、先行きに対 する不透明感は拭い切れていない状況にある 。 旧来からの住宅地域であり、地域要因に特段 の変動は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +9.5 環境　　　　　　  +5.3 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％