別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 野田 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -24 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　家島　健輔   TEL.

鑑定評価額 9,550,000 円  １㎡当たりの価格 62,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市山崎字上宿１６０６番３３ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 国道背後の中規模住 宅が建ち並ぶ住宅地 域 北東5.5m市道 水道、ガス、下水 梅郷 680m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　   9.9 ｍ、規模　　       154 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５．５ ｍ市道 交通 施設 梅郷駅北方 680m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に変動を及ぼす特別な要因は見当たらないことから、当面現状の土地利用が継続するものと予測する。 国道１６号線背後の住宅地域であり、地価はやや下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武野田線沿線の旧野田市中部～南部の住宅地域である。需要者は市内在住の地縁的選好性を有する３０ ～４０代の１次取得者が中心で一部に買い替え層も含まれる。近隣地域は駅徒歩圏の既存住宅地であるが、同一需給圏 にあるみずき地区の土地区画整理事業による供給増加の影響から地価は下落している。市場の中心価格帯は土地は９～ １０百万円程度、新築住宅で２３百万円～２５百万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する近隣地域には、一部に地元地主所有の共同住宅等も見られるが、対象標準地程度の規模であれば、 収益性に着目した賃貸共同住宅等の想定は現実的ではなく、自己使用目的の戸建住宅の取引が支配的である。よって、 収益還元法の適用は断念し、現実の経済情勢における不動産取引の実態を反映した比準価格を求め、更に代表標準地価 格を規準とした価格との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,300 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [100.0] 100 [ 82.1] [102.0] 100 62,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心に直結する鉄道網がない野田市は、周辺 市と比べやや地価の下落が大きくなる傾向が あり、特に鉄道から遠距離にある地域の衰退 が顕著である。 熟成度の高い住宅地域であるが、都心との接 近性に劣ることから新規需要者は少なく、地 価は下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.5 交通・接近　　　  -9.5 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％