別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 野田 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -16 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　松本　尊志   TEL.

鑑定評価額 6,860,000 円  １㎡当たりの価格 60,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市尾崎字南谷原９０２番２６ ②地積 　(㎡) 114   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 川間 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.6 ｍ、規模　　       114 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 川間駅北東方 650m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状の住環境が維持されるものと予測される。最寄駅へ徒歩圏に あり、周辺に新たな店舗の進出も見られるが、地価水準は未だやや弱含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武野田線沿線で旧野田市域北部に形成された住宅地域である。都心への通勤等の交通利便性にやや劣 り、需要者は野田市内居住の３０代～４０代の第一次取得者等で地縁的選好性が強い。近隣地域及び周辺地域は小規模 一般住宅が建並ぶ既成の住宅地域で、競争力はやや弱い。土地取引は標準地程度の規模で総額７００万円前後、新築戸 建分譲は２０００万円台前半までの物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は小規模一般住宅が建並ぶ一般住宅地域に存し、共同住宅用地としては敷地面積がやや小さく収支採算に合 う収益物件の想定が現実的ではないため収益価格の試算は行わない。自用の戸建住宅用地の取引が大半で、取引価格の 水準を指標に価格が決定されることが一般的な地域であり、周辺類似住宅地の取引事例より試算した実証的な比準価格 を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,000 円／㎡ [ 96.3] 100 100 [104.0] 100 [ 90.2] [103.0] 100 60,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 野田市住宅地の地価動向は、利便性や住環境 等の優劣から一様ではない。一部区画整理地 等では回復傾向も、全般的には未だ下落基調 が継続している。 駅徒歩圏の小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地 域で、特段の地域要因の変化は見られない。 個別的要因に変化はなく、格差率に変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％