別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 野田 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -15 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　川口　浩司   TEL.

鑑定評価額 8,020,000 円  １㎡当たりの価格 26,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市岩名字香取脇１１０５番４ ②地積 　(㎡) 298   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅や農 家住宅が点在する住 宅地域 東3.5m市道 水道 七光台 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   130 ｍ、南   105 ｍ、北   125 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       298 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項は無い。 街 路 基準方位北、３．５ ｍ市道 交通 施設 七光台駅南西方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺は農家住宅を中心に一般住宅も点在する住宅地域で、今後も現状の周辺環境が維持されるものと予測される 。市街化調整区域に指定されているため市場は限定的であり地価水準は下落傾向が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、野田市内の市街化調整区域内の既存住宅地域一帯であるがその中でも特に旧野田市内の地域が規範性が 高い。需要者の中心は、市内の強い地縁のある一次取得者等であるが限定的である。全般に駅接近性や生活利便性等に 劣り、行政的な規制から宅地利用や権利承継に当たって様々な制約が加えられており、市場競争力に劣る。土地取引は 標準地程度の画地規模で総額８００万円程度が取引の中心であるが、新築戸建分譲は周辺地域にほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の位置する岩名地区では、農家住宅が標準的使用でこれらの住宅は自己居住用に供されることが主である。 そして市場参加者は収益性よりも利便性・快適性を中心に不動産の選別を図ると思料される。地域の特性から賃貸住宅 を想定することは現実的ではなく収益還元法の適用は断念した。結果的に一手法のみの適用となったが、それら市場参 加者の行動を的確に反映できる比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価動向は依然不透明で、今後、新型コロナ ウイルス感染症の経済・地価に与える影響を 特に注視する必要がある。 市街化調整区域に指定され一般住宅及び農家 住宅が点在する住宅地域で、地域要因に特段 の変化は見られない。 価格形成要因については方位がやや優る。な お、個別的要因に変化は無い。格差率に変動 はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％