別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 野田 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -9 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　中田　敏之   TEL.

鑑定評価額 9,670,000 円  １㎡当たりの価格 66,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市清水字下原付２５５番１４ ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等も見られる既成住 宅地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 愛宕 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    35 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.1 ｍ、奥行　約　　  12.8 ｍ、規模　　       146 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 愛宕駅北西方 660m 法令 規制 １住居 (60,180) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から徒歩圏にある既成の住宅地域であり、一般住宅のほか空地も見られる。地価水準はやや弱含みで推移 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武野田線沿線「愛宕」駅を中心に野田市の各駅から徒歩圏の住宅地域である。需要者は市内在住の地 縁的選好性を有する３０代～４０代の１次取得者が中心である。近隣地域は駅徒歩圏の既成の住宅地であるが、行止り 道路も見られる等やや街路条件に劣り、空地も見られる。市場の中心価格帯は標準画地規模で土地は９百万～１０百万 円程度、新築住宅で２０百万円～２３百万円台程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、居住の快適性が重視される住宅地域内にあり、アパート等はほとんど見られないことから収益目的の土地 取引は極めて少なく、自己使用目的が取引の中心となる地域である。従って本件では収益性を反映した収益価格は試算 せず、現実の不動産取引の実態を反映した比準価格を求め、更に代表標準地価格を規準とした価格との検討も踏まえ、 上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,500 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [104.0] 100 [ 90.7] [102.0] 100 66,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 野田市の住宅地では、人口が増加傾向にある 区画整理地もあるが、他の利便性が劣る地域 の人口は概ね減少傾向にあり、高齢化が進行 している。 駅徒歩圏の既成住宅地域である。地域要因に 特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　  -2.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％