別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 野田 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -8 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　中田　敏之   TEL.

鑑定評価額 2,760,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市木間ケ瀬字上羽貫７３０番３９ ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅、駐車場 、空地も見られる住 宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 川間 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.8 ｍ、奥行　約　　  11.6 ｍ、規模　　       126 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 川間駅北方 7.2km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅、駐車場等が見られる地域である。鉄道駅への接近性に劣り、住宅需要の低調な旧関宿町にあり、地 価水準は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武野田線「川間」駅バス圏の旧関宿町を中心に形成された住宅地域で、需要の中心は地縁的選好性を 有する第一次取得者層である。旧関宿町には鉄道駅が無く交通利便性に劣り、既存の住・商・工の用途利用が混在し未 利用地も多く住環境等が劣ることから、住宅需要は低調である。土地取引は標準地程度の画地規模で総額３００万円程 度、新築戸建分譲は少ないが１５００万円～２０００万円未満程度が中心価格と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は居住の快適性を重視する小規模住宅を中心とする住宅地域に所在し、収支採算性に合う賃貸物件の想定が 現実的ではないため収益価格は試算しない。自用の戸建住宅用地の取引が大半で、取引価格の水準を指標に価格が決定 されることが一般的な地域で、旧関宿町における類似住宅地の取引事例より試算した比準価格を採用し、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,800 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [104.0] 100 [114.4] [104.0] 100 21,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 野田市の住宅地では、人口が増加傾向にある 区画整理地もあるが、他の利便性が劣る地域 の人口は概ね減少傾向にあり、高齢化が進行 している。 旧関宿町に形成された小規模一般住宅を中心 とする既成住宅地域である。地域要因に特段 の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％