鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

野田 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０５０３７７５ -29	野田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3.7m未舗装私道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,160)
b	２２１０５０３７７５ -48	野田市		建付地	（　）	長方形	北東2m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,160)
c	２２１０５０８０８２ -15	野田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.6m市道、南5m、角地		１住居高度地区1種都市計画道路 (70,200)
d	２２１０５０３７７５ -13	野田市		建付地	（　）	不整形	南西5.5m市道、中間画地		商業 (90,330)
e	２２１０５０８０８２ -31	野田市		建付地	（　）	袋地等	北4m市道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,900	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	51,381	100 [ 84.8]	60,591	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	63,000
b	(　 ) 39,389	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	45,424	100 [ 73.2]	62,055		64,500
c	(　 ) 60,893	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	55,368	100 [ 96.0]	57,675		60,000
d	(　 ) 55,737	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	55,681	100 [ 98.6]	56,472		58,700
e	(　 ) 47,208	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	51,824	100 [ 89.3]	58,034		60,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -18.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,300 円／㎡]

野田 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地域であり、再調達原価の査定が現実的でないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,932,011	834,782	4,097,229	3,869,080	228,149	（　0.9692） 221,122	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,512,694 円　　　　（　 13,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

野田 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	195.18	Ｗ2	327.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種	60 ％	200 ％	200 ％	328 ㎡	14.7 m x 22.4 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸約５５㎡、計６戸の木造２階建アパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	163.56	100.0	163.56	1,294	211,647	1.0	211,647
							1.0	211,647
2～ 2	居宅	163.56	100.0	163.56	1,333	218,025	1.0	218,025
							1.0	218,025
～

～

～

計		327.12	100.0	327.12		429,672		429,672
								429,672

⑨年額支払賃料	429,672 円　×　12ヶ月　＝　 5,156,064 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 327.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,156,064 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 427,953 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,728,111 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	429,672 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,940 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 429,672 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 199,960 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,932,011 円　　　　（　 15,037 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-58	960 ( 960)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,422	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,350 円/㎡　月額支払賃料（　 1,294 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-59	810 ( 810)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 68.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	1,285
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

野田 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	147,300 円	49,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	154,682 円	5,156,064　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 392,800 円	49,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	49,100 円	49,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,100 円	49,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 834,782 円　（　　　　　　 2,545 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 327.12 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,869,080 円（　　　　　 11,796 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,932,011 円
②総費用	834,782 円
③純収益　①－②	4,097,229 円
④建物等に帰属する純収益	3,869,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	228,149 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	221,122 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 674 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,512,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
野田 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

野田 -7

千葉県

千葉第５

氏名

不動産鑑定士　藤田　宗晴

TEL.

鑑定評価額

20,200,000 円

１㎡当たりの価格

61,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	野田市上花輪字太子堂１４２０番３				②地積　(㎡)	328 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区2種
	台形 1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	南西7m市道	水道、ガス、下水	野田市 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 60 ｍ、南 55 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.7 ｍ、奥行　約　　 22.4 ｍ、規模　　 328 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位北、７ｍ市
道

交通

施設

野田市駅南西方

800m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

比較的画地規模が大きい旧来からの住宅地域であり、既成住宅地であることから今後も現環境を維持するものと
推測される。最寄駅徒歩圏内で一定の需要が見込まれるが当市全体の傾向から価格は弱含みで推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 61,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は最寄野田市駅を中心とした東武野田線沿線の旧野田市内に存する住宅地域である。主たる需要者は、市内
在住の賃貸物件居住者や地縁的選好性を備える第一次取得者層であり、供給者としては、相続の発生や他所への転居等
の要因による個人が主である。中心的な価格水準としては標準地と同程度の規模の更地で２千万円～２２百万円程度と
把握されるが、画地規模が大きく総額が嵩むため、建売分譲では敷地を小さく分割して販売する傾向が見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格の算出にあたっては、戸建住宅に係る主に自用目的の取引を中心とした説得性のある事例を収集し得た。また
、周辺には既存のアパートも見られることから土地残余法に基づく収益還元法も適用したが、土地価格に見合う賃料水
準が形成されていないことから、比準価格に比べて低位に試算された。以上から、収益価格は参考程度に留め、信頼性
と説得性に優れる比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　野田 -21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 62,500 円／㎡

[ 97.6]
100

100
[104.0]

100
[ 98.8]

[104.0]
100

61,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

野田市は東京直結鉄道がないため利便性に劣
後し、中でも駅距離や住環境の劣る地域では
依然として地価は下落にて推移している。

旧来からの既存の住宅地域であり、地域要因
に特段の変動は見られない。

個別的要因に特段の変動は見受けられない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　  +4.5
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

野田 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０５０８０８２ -15	野田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.6m市道、南5m、角地		１住居高度地区1種都市計画道路 (70,200)
b	２２１０５０３７７５ -48	野田市		建付地	（　）	長方形	北東2m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,160)
c	２２１０５０３７７５ -13	野田市		建付地	（　）	不整形	南西5.5m市道、中間画地		商業 (90,330)
d	２２１０５０３７７５ -29	野田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3.7m未舗装私道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,893	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	55,368	100 [ 93.4]	59,281	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	61,700
b	(　 ) 39,389	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	45,424	100 [ 76.7]	59,223		61,600
c	(　 ) 55,737	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	55,681	100 [ 93.9]	59,298		61,700
d	(　 ) 51,900	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	51,381	100 [ 84.4]	60,878		63,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -2.7
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -18.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -7.8
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -9.5
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,700 円／㎡]

野田 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,877,568	833,674	4,043,894	3,869,080	174,814	（　0.9692） 169,430	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,457,755 円　　　　（　 10,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

野田 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	195.18	Ｗ2	327.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種	60 ％	200 ％	200 ％	328 ㎡	14.7 m x 22.4 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸約５５㎡、計６戸の木造２階建アパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	163.56	100.0	163.56	1,279	209,193	1.0	209,193
							1.0	209,193
2～ 2	居宅	163.56	100.0	163.56	1,319	215,736	1.0	215,736
							1.0	215,736
～

～

～

計		327.12	100.0	327.12		424,929		424,929
								424,929

⑨年額支払賃料	424,929 円　×　12ヶ月　＝　 5,099,148 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 327.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,099,148 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 423,229 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,675,919 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	424,929 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,897 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 424,929 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 197,752 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,877,568 円　　　　（　 14,871 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-58	960 ( 960)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,012	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,334 円/㎡　月額支払賃料（　 1,279 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-59	810 ( 810)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 94.0]	100 [100.5]	953
c	千葉第５（賃）　　　　-508	1,215 ( 1,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 92.0]	100 [101.0]	1,406

野田 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	147,300 円	49,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	152,974 円	5,099,148　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 392,800 円	49,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	49,100 円	49,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,100 円	49,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 833,674 円　（　　　　　　 2,542 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 327.12 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,869,080 円（　　　　　 11,796 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,877,568 円
②総費用	833,674 円
③純収益　①－②	4,043,894 円
④建物等に帰属する純収益	3,869,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	174,814 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	169,430 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 517 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,457,755 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,500 円／㎡）