別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 野田 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -4 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　川口　浩司   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市野田字上谷向５０９番７ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 多い既成住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 愛宕 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    55 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.3 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 造成の経緯から街路のうち側 溝が民地に構築されている地 域である。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 愛宕駅南東方 400m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 愛宕駅に程近い既成住宅地域として熟成しており野田線の高架化工事が概ね完成したが当面は現状のまま推移す ると予測される。駅への接近条件が良好な地域であり、今後も地価は概ね弱含み程度で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、野田市内の東武野田線沿線の住宅地域で、野田市駅から清水公園駅利用圏の住宅地域が規範性が高い。 需要者の中心は、市内の地縁のある一次取得者等で、やや限定的である。最寄駅への接近性は良好だが、都心へのアク セスがやや劣ることから、地区外からの需要は弱く取引は少ない。土地取引は標準地程度の規模で９００～１２００万 円程度、周辺の新築建売住宅は２０００万台から３０００万円台での分譲が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の位置する野田地域では、戸建住宅が標準的使用でこれらの住宅は自己居住用に供されることが主である。 そして市場参加者は、収益性よりも利便性快適性を中心に不動産の選別を図ると思料され、収支採算に合う収益物件の 想定が現実的ではないことから収益還元法の適用は断念した。結果的に一手法のみの適用となったが、それら市場参加 者の行動を的確に反映できる比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,500 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [104.0] 100 [ 79.0] [102.0] 100 75,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価動向は依然不透明で、今後、新型コロナ ウイルス感染症の経済・地価に与える影響を 特に注視する必要がある。 当該地域は、駅接近性が比較的良好な、熟成 した住宅地域であり、野田線の高架化工事が 進捗しているほか特段の地域要因の変動は認 められない。 価格形成要因については方位がやや優る。な お、個別的要因に変化は無い。格差率に変動 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -5.5 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％