別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 野田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -3 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　川口　浩司   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 64,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市宮崎新田字神明前１２６番４８ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,168) 1:1.2 住宅 Ｓ3 一般住宅が見られる 市役所に近い住宅地 域 北東4.2m市道 水道、ガス、下水 愛宕 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.8 ｍ、奥行　約　　  13.4 ｍ、規模　　       158 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項は無い。 街 路 基準方位北　４．２ ｍ市道 交通 施設 愛宕駅北東方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,168) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 街路は狭隘な部分もあるが区画整然とした既成住宅地域である。交通接近等の利便性は駅距離がややあるが概ね 平均的である。当面現状のまま推移すると予想され価格水準は弱含みから下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広域的には野田市の住宅地域全域だが、東武野田線野田市駅から清水公園駅利用圏の住宅地域が特に関 連が高い。需要者は野田市に地縁のある一次取得者が中心と見受けられる。当該地域は、街路がやや狭隘なものの比較 的区画の整った住宅地域で一定の需要は認められる。地域の平均的な取引水準は土地取引は標準地程度の規模で１００ ０万円程度、新築戸建分譲では総額２０００万円台から３０００万円台程度の物件が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の位置する宮崎地域では戸建住宅が標準的使用でこれらの住宅は自己居住用に供されることが主である。そ して市場参加者は、収益性よりも利便性快適性を中心に不動産の選別を図ると思料され、収支採算に合う収益物件の想 定が現実的ではないことから収益還元法の適用は断念した。結果的に一手法のみの適用となったが、それら市場参加者 の行動を的確に反映できる比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,500 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [104.0] 100 [ 93.7] [102.0] 100 63,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価動向は依然不透明で、今後、新型コロナ ウイルス感染症の経済・地価に与える影響を 特に注視する必要がある。 当該地域は、駅からやや距離があるものの、 公共施設等に近接する住宅地域である。特段 の地域要因の変動は認められない。 価格形成要因については方位がやや優る。な お、個別的要因に変化は無い。格差率に変動 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　  -2.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％