鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松戸 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０４６７８６ -681	松戸市		更地	（　）	長方形	南20m県道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)
b	２２１０４７８２９ -1289	鎌ケ谷市		更地	（　）	ほぼ台形	北18m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,300)
c	２２１０４８７６６ -480	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	２２１０４４８５４ -1488	松戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5m市道、中間画地		近商 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 226,929	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	229,652	100 [ 83.7]	274,375	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	288,000
b	(　 ) 302,391	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	339,124	100 [ 81.4]	416,614		437,000
c	(　 ) 210,048	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	212,779	100 [ 83.5]	254,825		268,000
d	(　 ) 241,979	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	255,046	100 [ 85.6]	297,951		313,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 342,000 円／㎡]

松戸 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,772,703	10,665,184	39,107,519	33,294,800	5,812,719	（　0.9538） 5,544,171	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	123,203,800 円　　　　（　 273,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	266.36	ＲＣ9	2,051.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	452 ㎡	19.5 m x 27.8 m	前面道路：市道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階は店舗、３～９階は共同住宅（１ＬＤＫ２８戸、２ＬＤＫ６戸、合計３４戸）を想定。

⑦有効率　 87.4 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	246.44	71.8	177.00	4,183	740,391	10.0	7,403,910
							0.0	0
2～ 2	店舗	236.14	97.9	231.19	2,668	616,815	6.0	3,700,890
							0.0	0
3～ 6	居宅	234.98	87.6	205.80	2,261	465,314	2.0	930,628
							0.0	0
7～ 8	居宅	234.98	87.6	205.80	2,261	465,314	2.0	930,628
							0.0	0
9～ 9	居宅	159.02	94.3	150.00	2,397	359,550	2.0	719,100
							0.0	0

計		2,051.48	87.4	1,792.99		4,508,640		17,407,668
								0

⑨年額支払賃料	4,508,640 円　×　12ヶ月　＝　 54,103,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,792.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,103,680 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,490,605 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,613,075 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,407,668 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 159,628 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,772,703 円　　　　（　 110,117 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-228	2,765 ( 2,765)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	2,394	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,265 円/㎡　月額支払賃料（　 2,261 円/㎡）　基準階 3 F B
b	千葉第４　　　　-227	2,076 ( 2,074)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	2,255
c	千葉第４　　　　-295	1,749 ( 1,749)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 87.3]	100 [100.0]	2,024

松戸 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,530,000 円	506,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,705,184 円	54,103,680　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 294,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,123,900 円	506,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	506,000 円	506,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	506,000 円	506,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,665,184 円　（　　　　　　 23,596 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9538

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	506,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 2,051.48 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	33,294,800 円（　　　　　 73,661 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,772,703 円
②総費用	10,665,184 円
③純収益　①－②	39,107,519 円
④建物等に帰属する純収益	33,294,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,812,719 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,544,171 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,266 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,203,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 273,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
松戸 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松戸 5-16

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　増間　真一

TEL.

鑑定評価額

147,000,000 円

１㎡当たりの価格

326,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松戸市東松戸３丁目６番６外				②地積　(㎡)	452 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）駐車場整備地区地区計画等 (100,400)
	台形 1:1.5	店舗兼共同住宅Ｓ5	店舗兼共同住宅等が増えつつある駅近の商業地域	南東17m市道、東側道	水道、ガス、下水	東松戸近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.5 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

青空駐車場も散見される発展
途上の商業地域である。

街

路

１７ｍ　市道

交通

施設

東松戸近接

法令

規制

商業
(100,400)
防火
駐車場整備地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は都心直通の２路線が交差する東松戸駅前の新興の商業地域であり，商業施設や中高層マンションが増
えつつある。地価は今後も堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 345,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 284,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は松戸市及び隣接市内のＪＲ各駅及び北総線各駅に近い商業地域の圏域である。需要者の属性は商業収益
物件並びにマンション用地取得を目的とする不動産業者・企業及び資本力がある個人等の投資家等である。東松戸駅近
くの商業地取引は依然として少ない。全般的に商業地は売買事例が少なく需要者の利用目的に多様性があり中心価格帯
の把握は難しいが，対象標準地規模で３００～４００千円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　一般的に商業地需要者の多くは収益性から意思決定を行うが，現時の賃料水準は土地価格に見合っておらず，収益価
格はやや低位に試算された。商業地の取引価格は商業投資行為の結果を反映している。比準価格を算定する際に採用し
た取引事例は広範囲に及んだが，本件では，多数の取引事例から試算された実証的な比準価格と商業地需要者の意志を
反映させた収益価格を関連付け，更に代表標準地との検討を踏まえ，鑑定評価額を既述の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松戸 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 304,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[100.0]

100
[100.6]

[105.0]
100

327,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    317,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍にあっても商業収益物件の引き合い
は多く，需要は強いが，主要駅近くに優良な
売り物件が少ない状態にある。

東松戸駅周辺は未だ空地が散見されるが，駅
前・背後とも地域的発展が見込まれるため潜
在的な取引価格水準は上昇している。

個別的要因の特段の変動はない。また個別的
要因の修正率を変動させる市場性の変動も認
められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

松戸 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０４６７８６ -681	松戸市		更地	（　）	長方形	南20m県道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)
b	２２１０４８７６６ -482	松戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6.5m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,390)
c	２２１０４６１２３ -1672	松戸市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
d	２２１０４７８２９ -1284	鎌ケ谷市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西25m国道、南6m、東6m、三方路		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 226,929	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	229,652	100 [ 69.9]	328,544	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	345,000
b	(　 ) 272,141	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	280,577	100 [ 97.9]	286,596		301,000
c	(　 ) 479,394	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	482,750	100 [ 94.3]	511,930		538,000
d	(　 ) 320,291	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	326,389	100 [ 73.1]	446,497		469,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.2	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.3	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 -5.2	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.3	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.4	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.3	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 345,000 円／㎡]

松戸 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	51,315,383	10,524,612	40,790,771	34,742,400	6,048,371	（　0.9538） 5,768,936	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	128,198,578 円　　　　（　 284,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	266.36	ＲＣ9	2,051.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	452 ㎡	19.5 m x 27.8 m	前面道路：市道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階は店舗，３階以上は共同住宅（居宅）を想定した。容積対象床面積は１８０７．６９㎡を想定した。

⑦有効率　 87.4 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	246.44	71.8	177.00	4,148	734,196	10.0	7,341,960
							0.0	0
2～ 2	店舗	236.14	97.9	231.19	2,765	639,240	6.0	3,835,440
							0.0	0
3～ 6	居宅	234.98	87.6	205.80	2,350	483,630	2.0	967,260
							0.0	0
7～ 8	居宅	234.98	87.6	205.80	2,350	483,630	2.0	967,260
							0.0	0
9～ 9	居宅	159.02	94.3	150.00	2,489	373,350	2.0	746,700
							0.0	0

計		2,051.48	87.4	1,792.99		4,648,566		17,727,660
								0

⑨年額支払賃料	4,648,566 円　×　12ヶ月　＝　 55,782,792 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,792.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	55,782,792 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,629,972 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,152,820 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,727,660 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 162,563 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	51,315,383 円　　　　（　 113,530 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-376	2,145 ( 2,104)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,804	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,779 円/㎡　月額支払賃料（　 2,765 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第４　　　　-375	2,753 ( 2,730)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [125.0]	2,753
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松戸 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,640,000 円	528,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,231,312 円	55,782,792　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 294,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,303,200 円	528,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	528,000 円	528,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	528,000 円	528,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,524,612 円　（　　　　　　 23,285 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9538

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	528,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 2,051.48 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	34,742,400 円（　　　　　 76,864 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	51,315,383 円
②総費用	10,524,612 円
③純収益　①－②	40,790,771 円
④建物等に帰属する純収益	34,742,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,048,371 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,768,936 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,763 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 128,198,578 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 284,000 円／㎡）