鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松戸 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０４８７６６ -483	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、東6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	２２１０４４８５４ -1486	松戸市		建付地	（　）	不整形	西11m市道、南4m、角地		近商 (89,200)
c	２２１０４６１２３ -1712	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
d	２２１０４５４９２ -41	松戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
e	２２１０４４８５４ -1456	松戸市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.3m市道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 491,282	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	480,988	100 [ 85.6]	561,902	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	562,000
b	(　 ) 186,651	100 [ 100.0]	[ 111.2] 100	100 [ 83.0]	100 [ 97.9]	255,431	100 [ 64.5]	396,017		396,000
c	(　 ) 264,599	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	269,362	100 [ 59.7]	451,193		451,000
d	(　 ) 617,623	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	663,945	100 [ 85.0]	781,112		781,000
e	(　 ) 207,586	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	213,093	100 [ 39.0]	546,392		546,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +0.5
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -6.5
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -25.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -10.5	環境　　　　 -6.5
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -26.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +5.5
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -38.5
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -25.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 481,000 円／㎡]

松戸 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,224,276	5,139,174	17,085,102	14,483,700	2,601,402	（　0.9519） 2,476,275	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	55,028,333 円　　　　（　 417,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	96.25	Ｓ8	728.03
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	524 ％	132 ㎡	13.0 m x 10.2 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～８階：事務所とし、各フロアー貸しを想定。

⑦有効率　 90.1 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	92.92	84.7	78.67	3,228	253,947	3.0	761,841
							1.0	253,947
2～ 8	事務所	90.73	90.9	82.48	2,956	243,811	2.0	487,622
							1.0	243,811
～

～

～

計		728.03	90.1	656.03		1,960,624		4,175,195
								1,960,624

⑨年額支払賃料	1,960,624 円　×　12ヶ月　＝　 23,527,488 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 656.03 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,527,488 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,952,782 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,574,706 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,175,195 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,287 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,960,624 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 611,283 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,224,276 円　　　　（　 168,366 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-321	2,467 ( 2,458)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	3,047	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,045 円/㎡　月額支払賃料（　 2,956 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第４　　　　-326	3,201 ( 3,053)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [123.0]	3,044
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松戸 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,254,000 円	209,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,176,374 円	23,527,488　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 587,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,703,300 円	209,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	209,000 円	209,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	209,000 円	209,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,139,174 円　（　　　　　　 38,933 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	209,000,000 円	設計監理料率　 273,000 円／㎡　×　 728.03 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0675 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,483,700 円（　　　　　 109,725 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,224,276 円
②総費用	5,139,174 円
③純収益　①－②	17,085,102 円
④建物等に帰属する純収益	14,483,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,601,402 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,476,275 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,760 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,028,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 417,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
松戸 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松戸 5-15

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　薩美　奈津美

TEL.

鑑定評価額

60,700,000 円

１㎡当たりの価格

460,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松戸市本町１２番１７				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,524)
	1.2:1	店舗、事務所兼共同住宅ＳＲＣ6	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	南西20m市道	水道、ガス、下水	松戸 280m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ　市道

交通

施設

松戸駅西方

280m

法令

規制

商業
(100,524)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

松戸駅西口の駅前通り沿いの熟成した普通商業地域であり、駅接近性及び系統連続性は概ね良好である。近隣地
域内に格別の変動要因は見受けられず当面の間現状を維持するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 484,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 423,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は松戸市及び周辺市のＪＲ常磐線・武蔵野線沿線等の主要駅周辺の商業地域で、需要者は地元企業等を中心
とする法人投資家、不動産会社、個人投資家等が中心。県道により中心商業地とは分断されているものの松戸駅西口広
場から延びる駅前通りに面し一定の通行客・交通量が見込まれる環境にある。駅接近性良好な収益不動産適地への投資
需要は堅調なものの供給は希少な状況で、取引の少ないエリアであるが中心価格帯は４０～５０万円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の存する商業地域においては収益性が重視される傾向にあるが、収益還元法においては、対象地上に最有効
使用の建物を建築、賃貸に供することを想定しており想定的要素が含まれている。取引事例比較法については市内主要
駅勢圏の商業地域内の取引事例から規範性ある価格が求められていることから、比準価格を中心に収益価格を関連づけ
、代表標準地価格から検討した価格との均衡を考慮のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松戸 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 304,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[100.0]

100
[ 68.1]

[100.0]
100

460,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    450,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は厳しい状況が緩和されつつあるが持ち
直しの動きに弱さもみられる。優良な収益物
件への取得需要は底堅いものがあるものの二
極化傾向にある。

通り沿いに店舗事務所ビル等が連担する商業
地域で、繁華性や商業施設の立地等の地域要
因の変動は見られない。供給は限定的である
。

形状、規模共に標準的である。特段の個別的
要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.5
環境　　　　　　 -19.5
行政　　　　　　  -9.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

松戸 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０４８７６６ -483	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、東6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	２２１０４６１２３ -1708	松戸市		建付地	（　）	ほぼ整形	東9m市道、南4m、北2.7m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	２２１０４６１２３ -1672	松戸市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
d	２２１０４７８２９ -1284	鎌ケ谷市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西25m国道、南6m、東6m、三方路		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 491,282	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	480,988	100 [ 85.6]	561,902	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	562,000
b	(　 ) 269,040	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 85.0]	100 [ 102.0]	319,000	100 [ 86.9]	367,089		367,000
c	(　 ) 479,394	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	482,750	100 [ 79.0]	611,076		611,000
d	(　 ) 320,291	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	326,389	100 [ 70.6]	462,307		462,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.5	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 484,000 円／㎡]

松戸 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,915,012	4,879,293	17,035,719	14,400,100	2,635,619	（　0.9530） 2,511,745	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	55,816,556 円　　　　（　 423,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	96.25	Ｓ8	728.03
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	524 ％	132 ㎡	13.0 m x 10.2 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗及び２～８階：事務所、各階フロア貸しと想定。

⑦有効率　 90.1 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	92.92	84.7	78.67	3,450	271,412	6.0	1,628,472
							1.0	271,412
2～ 8	事務所	90.73	90.9	82.48	2,875	237,130	3.0	711,390
							1.0	237,130
～

～

～

計		728.03	90.1	656.03		1,931,322		6,608,202
								1,931,322

⑨年額支払賃料	1,931,322 円　×　12ヶ月　＝　 23,175,864 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 656.03 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,175,864 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,923,597 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,252,267 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,608,202 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 60,597 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,931,322 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 602,148 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,915,012 円　　　　（　 166,023 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-327	2,586 ( 2,469)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,033	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,964 円/㎡　月額支払賃料（　 2,875 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第４　　　　-320	3,051 ( 2,859)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 97.0]	100 [120.0]	2,849
c	千葉第４　　　　-323	2,729 ( 2,715)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,999

松戸 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,045,000 円	209,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,158,793 円	23,175,864　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 554,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,703,300 円	209,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	209,000 円	209,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	209,000 円	209,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,879,293 円　（　　　　　　 36,964 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9530

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	209,000,000 円	設計監理料率　 273,000 円／㎡　×　 728.03 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0494 ×　 35 ％　＋　0.0675 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,400,100 円（　　　　　 109,092 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,915,012 円
②総費用	4,879,293 円
③純収益　①－②	17,035,719 円
④建物等に帰属する純収益	14,400,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,635,619 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,511,745 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,028 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,816,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 423,000 円／㎡）