鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松戸 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０４５４９２ -41	松戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
b	２２１０４６１２３ -1720	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東2m未舗装私道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,240)
c	２２１０４６１２３ -1710	松戸市		更地	（　）	長方形	西12m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,400)
d	２２１０４６１２３ -1672	松戸市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
e	２２１０４８７６６ -483	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、東6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 617,623	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	663,945	100 [ 62.1]	1,069,155	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,120,000
b	(　 ) 371,629	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 84.0]	100 [ 89.0]	508,529	100 [ 54.6]	931,372		978,000
c	(　 ) 604,996	100 [ 100.0]	[ 115.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	698,165	100 [ 78.1]	893,937		939,000
d	(　 ) 479,394	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	482,750	100 [ 53.9]	895,640		940,000
e	(　 ) 491,282	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	480,988	100 [ 59.9]	802,985		843,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.2	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.1	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.2	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -11.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -25.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.3	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.3	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.2	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.1	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.7	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.3	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 928,000 円／㎡]

松戸 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	59,305,822	21,195,846	38,109,976	28,484,900	9,625,076	（　0.9554） 9,195,798	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	213,855,767 円　　　　（　 902,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	203.00	ＳＲＣ7F1B	1,552.59
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	237 ㎡	16.0 m x 15.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～３階は店舗、４階～７階は事務所、いずれもフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	165.05	86.2	142.21	2,720	386,811	6.0	2,320,866
							0.0	0
1～ 1	店舗・駐車場	205.02	40.9	83.82	3,956	331,592	6.0	1,989,552
							0.0	0
2～ 2	店舗	197.93	94.3	186.71	3,462	646,390	6.0	3,878,340
							0.0	0
3～ 3	店舗	192.87	93.2	179.67	5,025	902,842	6.0	5,417,052
							0.0	0
4～ 7	事務所	197.93	94.3	186.71	2,967	553,969	6.0	3,323,814
							0.0	0

計		1,552.59	86.3	1,339.25		4,483,511		26,901,066
								0

⑨年額支払賃料	4,483,511 円　×　12ヶ月　＝　 53,802,132 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 1,339.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 9,642,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	63,444,732 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 5,345,593 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	59,059,139 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	26,901,066 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 246,683 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	59,305,822 円　　　　（　 250,236 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-319	4,473 ( 4,468)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	5,009	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,050 円/㎡　月額支払賃料（　 5,025 円/㎡）　基準階 3 F B
b	千葉第４　　　　-324	5,411 ( 4,926)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	5,289
c	千葉第４　　　　-325	5,161 ( 4,525)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 93.1]	100 [130.0]	4,635

松戸 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,215,000 円	443,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	12,880,946 円	64,404,732　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,603,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,610,400 円	443,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	443,000 円	443,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	443,000 円	443,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 21,195,846 円　（　　　　　　 89,434 円／㎡）　　（経費率　　 35.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9554

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	443,000,000 円	設計監理料率　 272,000 円／㎡　×　 1,552.59 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,484,900 円（　　　　　 120,189 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	59,305,822 円
②総費用	21,195,846 円
③純収益　①－②	38,109,976 円
④建物等に帰属する純収益	28,484,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,625,076 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,195,798 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,801 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 213,855,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 902,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
松戸 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松戸 5-14

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　高橋　貴俊

TEL.

鑑定評価額

217,000,000 円

１㎡当たりの価格

915,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	660,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松戸市松戸字中通１２２５番１外				②地積　(㎡)	237 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区駐車付置義務 (100,600)
	1:1	店舗ＳＲＣ6F1B	中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ駅前商業地域	北15m市道、西側道	水道、ガス、下水	松戸近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 15.5 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

松戸近接

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

ターミナル駅周辺に所在する集積度の高い商業地域であり、投資用不動産の立地として高い適正を有する。地域
要因に特段の変化は見られず、今後も現状を維持していくものと推測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 929,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 884,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね、松戸市及び隣接市域に所在するＪＲ線及び私鉄各駅周辺に広がる商業地域。需要者の中心は企業経
営者、不動産業者等の法人である。供給が限られており市場に出回る前に成約している場合が多いが、希少性の高さか
ら需要は安定している。また、昨今の投資用不動産不足も影響し、新型コロナウイルスの影響は限定的である。市場で
中心となる価格帯は７０万円／㎡～１００万円前後、中古ビルは立地・仕様等の条件により価格が大きく異なる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地の取得は投資行動であり、比準価格は投資行動の結果を反映している。収益価格は賃貸事業を行う目的で土地を
取得する場合の採算価格であり、標準地の最有効使用を反映した価格である。投資物件需要が強い昨今においては、収
益価格に先行し比準価格が取引指標に反映される傾向が強いため、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を比
較考量のうえ、代表標準地から検討した価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松戸 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,240,000 円／㎡

[102.4]
100

100
[100.0]

100
[145.0]

[105.0]
100

919,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    897,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスの感染状況は落ち着いて
おり、経済の持ち直しの動きも見られるが、
原油高等外的要因の動向に留意する必要があ
る。

熟成した集積度の高い商業地域であり、一定
の投資採算性が見込める地域である。地価に
影響を与える地域要因の変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

松戸 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０４５４９２ -41	松戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
b	２２１０４６１２３ -1672	松戸市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
c	２２１０４６１２３ -1720	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東2m未舗装私道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,240)
d	２２１０４８７６６ -483	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、東6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 617,623	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	663,945	100 [ 73.5]	903,327	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	948,000
b	(　 ) 479,394	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	482,750	100 [ 55.7]	866,697		910,000
c	(　 ) 371,629	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 84.0]	100 [ 89.0]	508,529	100 [ 58.7]	866,319		910,000
d	(　 ) 491,282	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	480,988	100 [ 56.5]	851,306		894,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.2	交通・接近　 -7.4	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.1	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.2	交通・接近　 -12.4	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.1	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.2	交通・接近　 -7.4	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -11.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -25.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.7	交通・接近　 -11.4	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.3	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 929,000 円／㎡]

松戸 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	57,941,825	20,733,259	37,208,566	27,777,600	9,430,966	（　0.9554） 9,010,345	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	209,542,907 円　　　　（　 884,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	203.00	ＳＲＣ7F1B	1,552.59
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	237 ㎡	16.0 m x 15.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～地上３階店舗、４階～７階事務所、１階に機械式駐車場４台を想定。

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	165.05	86.2	142.21	3,217	457,490	6.0	2,744,940
							0.0	0
1～ 1	店舗	205.02	40.9	83.82	3,959	331,843	6.0	1,991,058
							0.0	0
2～ 2	店舗	197.93	94.3	186.71	3,464	646,763	6.0	3,880,578
							0.0	0
3～ 3	事務所	192.87	93.2	179.67	4,949	889,187	6.0	5,335,122
							0.0	0
4～ 7	事務所	197.93	94.3	186.71	2,722	508,225	6.0	3,049,350
							0.0	0

計		1,552.59	86.3	1,339.25		4,358,183		26,149,098
								0

⑨年額支払賃料	4,358,183 円　×　12ヶ月　＝　 52,298,196 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 1,339.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 9,642,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,500 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 984,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	61,940,796 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 984,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 5,222,758 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	57,702,038 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	26,149,098 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 239,787 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	57,941,825 円　　　　（　 244,480 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-326	3,201 ( 3,053)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [ 92.2]	100 [ 85.0]	4,862	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,974 円/㎡　月額支払賃料（　 4,949 円/㎡）　基準階 3 F B
b	千葉第４　　　　-323	2,729 ( 2,715)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [ 77.6]	100 [ 85.0]	5,108
c	千葉第４　　　　-327	2,586 ( 2,469)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 76.8]	100 [ 85.0]	4,952

松戸 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,160,000 円	432,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	12,584,959 円	62,924,796　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,603,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,520,800 円	432,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	432,000 円	432,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	432,000 円	432,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 20,733,259 円　（　　　　　　 87,482 円／㎡）　　（経費率　　 35.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9554

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	432,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 1,552.59 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,777,600 円（　　　　　 117,205 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	57,941,825 円
②総費用	20,733,259 円
③純収益　①－②	37,208,566 円
④建物等に帰属する純収益	27,777,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,430,966 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,010,345 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,018 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 209,542,907 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 884,000 円／㎡）