鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松戸 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０４７８２９ -1259	松戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東18m国道、中間画地		準住居高度地区1種 (60,200)
b	２２１０４９１７０ -1801	松戸市		更地	（　）	不整形	東23m国道、北6m、西6m、三方路		準住居高度地区1種 (70,200)
c	２２１０４７８２９ -1283	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東26m国道、中間画地		準住居高度地区1種 (60,200)
d	２２１０４７１５０ -1026	松戸市		建付地	（　）	不整形	北16m市道、南13m、二方路		２住居高度地区1種 (56,160)
e	２２１０４６７８６ -681	松戸市		更地	（　）	長方形	南20m県道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 174,603	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	174,603	100 [ 126.6]	137,917	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	138,000
b	(　 ) 182,068	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.7]	179,025	100 [ 130.7]	136,974		137,000
c	(　 ) 185,403	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	185,403	100 [ 134.4]	137,949		138,000
d	(　 ) 92,783	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	95,751	100 [ 73.3]	130,629		131,000
e	(　 ) 226,929	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	229,652	100 [ 153.2]	149,903		150,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 138,000 円／㎡]

松戸 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,673,711	3,551,787	14,121,924	12,046,700	2,075,224	（　0.9522） 1,976,028	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	42,043,149 円　　　　（　 98,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	252.00	Ｓ3	756.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度地区1種	60 ％	200 ％	200 ％	429 ㎡	18.0 m x 23.0 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸低層店舗を想定した。

⑦有効率　 90.1 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	店舗	756.00	90.1	680.85	2,219	1,510,806	6.0	9,064,836
							0.0	0
～

～

～

～

計		756.00	90.1	680.85		1,510,806		9,064,836
								0

⑨年額支払賃料	1,510,806 円　×　12ヶ月　＝　 18,129,672 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 680.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,129,672 円　　×　　 3.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 543,890 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,585,782 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,064,836 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 87,929 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,673,711 円　　　　（　 41,197 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-328	2,085 ( 2,016)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 74.0]	100 [109.2]	100 [100.0]	2,580	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,230 円/㎡　月額支払賃料（　 2,219 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第４　　　　-330	1,843 ( 1,732)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,081
c	千葉第４　　　　-372	1,890 ( 1,812)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [116.6]	100 [ 95.0]	2,031

松戸 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	537,000 円	179,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	725,187 円	18,129,672　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 472,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,458,800 円	179,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	179,000 円	179,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	179,000 円	179,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,551,787 円　（　　　　　　 8,279 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	179,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 756.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,046,700 円（　　　　　 28,081 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,673,711 円
②総費用	3,551,787 円
③純収益　①－②	14,121,924 円
④建物等に帰属する純収益	12,046,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,075,224 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,976,028 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,606 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,043,149 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出
松戸 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松戸 5-13

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　池田　孝

TEL.

鑑定評価額

59,200,000 円

１㎡当たりの価格

138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松戸市南花島３丁目４０番５				②地積　(㎡)	429 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）高度地区1種
	1:1.2	店舗ＬＳ2	自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	西18m国道	水道、下水	松戸 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 430 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ国道

交通

施設

松戸駅北東方

1.2km

法令

規制

準住居
(60,200)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域。周辺は土地取引が少なく、地域要因に特段の変動
要因はなく現状を維持しつつ推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 138,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 99,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、松戸市内の幹線道路沿いの路線商業地域であり、自動車関連施設やロードサイド型の店舗・営業所等を
中心とする地域である。敷地規模はそれほど大きくないことから、中規模な物販、飲食店舗や事務所利用を企図する利
用が想定される。周辺の路線商業地の取引は少なく、商業集積度は低いものの、需給関係は安定的に推移しており、価
格は概ね横這いである。市場の中心となる価格帯は１㎡あたり概ね１４万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

国道沿いの路線商業地に所在しており、本来であれば、収益価格を中心とすべきであるが、商業集積度が低いことや、
不動産賃貸を前提とする取引が少ないことから、想定事項を多く含み、やや低位に試算された。一方、比準価格は類似
性を有する事例を多数収集のうえ適用したことから、市場性を反映し、適切に試算された。よって、比準価格を中心に
、収益価格を参考にして、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    138,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症の影響により一時
的に地価調整がなされたが、長期金利の低位
安定等を受け収益用不動産への投資マインド
は持続している。

国道６号沿いのに自動車販売会社、店舗等が
建ち並ぶ路線商業地域であり、地域要因に大
きな変動はない。

個別的要因に特段の変動要因はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

松戸 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０４７８２９ -1259	松戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東18m国道、中間画地		準住居高度地区1種 (60,200)
b	２２１０４９１７０ -1801	松戸市		更地	（　）	不整形	東23m国道、北6m、西6m、三方路		準住居高度地区1種 (70,200)
c	２２１０４７４９９ -883	松戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東17.9m国道、中間画地		準工 (60,200)
d	２２１０４９１７０ -1885	松戸市		更地	（　）	ほぼ台形	東20m国道、北東10m、角地		準住居高度地区1種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 174,603	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	174,603	100 [ 129.7]	134,621	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	135,000
b	(　 ) 182,068	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.7]	179,025	100 [ 123.6]	144,842		145,000
c	(　 ) 184,566	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	184,566	100 [ 123.4]	149,567		150,000
d	(　 ) 171,197	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	163,045	100 [ 124.8]	130,645		131,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 +28.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +24.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 138,000 円／㎡]

松戸 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,705,576	3,553,094	14,152,482	12,046,700	2,105,782	（　0.9522） 2,005,126	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	42,662,255 円　　　　（　 99,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	252.00	Ｓ3	756.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度地区1種	60 ％	200 ％	200 ％	429 ㎡	18.0 m x 23.0 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層の一棟貸しのロードサイド型店舗を想定した。

⑦有効率　 90.1 ％
の理由

共用面積を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	店舗	756.00	90.1	680.85	2,223	1,513,530	6.0	9,081,180
							0.0	0
～

～

～

～

計		756.00	90.1	680.85		1,513,530		9,081,180
								0

⑨年額支払賃料	1,513,530 円　×　12ヶ月　＝　 18,162,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 680.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,162,360 円　　×　　 3.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 544,871 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,617,489 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,081,180 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 88,087 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,705,576 円　　　　（　 41,272 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-466	3,036 ( 2,868)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [101.7]	100 [120.0]	2,859	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,234 円/㎡　月額支払賃料（　 2,223 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第４　　　　-468	1,516 ( 1,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,793
c	千葉第４　　　　-328	2,085 ( 2,016)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 76.0]	100 [110.3]	100 [120.0]	2,073

松戸 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	537,000 円	179,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	726,494 円	18,162,360　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 472,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,458,800 円	179,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	179,000 円	179,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	179,000 円	179,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,553,094 円　（　　　　　　 8,282 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	179,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 756.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,046,700 円（　　　　　 28,081 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,705,576 円
②総費用	3,553,094 円
③純収益　①－②	14,152,482 円
④建物等に帰属する純収益	12,046,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,105,782 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,005,126 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,674 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,662,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,400 円／㎡）