鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松戸 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０４６７８６ -681	松戸市		更地	（　）	長方形	南20m県道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)
b	２２１０４６７８６ -627	松戸市		建付地	（　）	長方形	北西16m県道、中間画地		２住居高度地区1種 (60,200)
c	２２１０４７８２９ -1285	松戸市		建付地	（　）	長方形	北西5m市道、中間画地		２中専高度地区1種 (60,200)
d	２２１０４７８２９ -1290	松戸市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東8.8m市道、南東5.5m、角地		近商 (90,200)
e	２２１０４７８２９ -1288	松戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 226,929	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	229,652	100 [ 76.4]	300,592	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	301,000
b	(　 ) 191,709	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	191,709	100 [ 67.7]	283,174		283,000
c	(　 ) 213,892	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	215,175	100 [ 70.0]	307,393		307,000
d	(　 ) 240,034	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	235,462	100 [ 75.7]	311,046		311,000
e	(　 ) 203,039	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	203,039	100 [ 61.4]	330,682		331,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.7	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.7	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.7	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 307,000 円／㎡]

松戸 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	36,155,012	7,058,914	29,096,098	24,675,000	4,421,098	（　0.9538） 4,216,843	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	93,707,622 円　　　　（　 255,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	240.52	ＲＣ8	1,528.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	368 ㎡	21.0 m x 17.5 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗，２階以上は共同住宅・各階３戸・平均６０㎡を想定した。

⑦有効率　 93.6 ％
の理由

共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	236.80	72.1	170.80	4,000	683,200	6.0	4,099,200
							0.0	0
2～ 3	居宅	184.50	97.6	180.00	1,917	345,060	1.0	345,060
							1.0	345,060
4～ 5	居宅	184.50	97.6	180.00	1,975	355,500	1.0	355,500
							1.0	355,500
6～ 7	居宅	184.50	97.6	180.00	2,013	362,340	1.0	362,340
							1.0	362,340
8～	居宅	184.50	97.6	180.00	2,032	365,760	1.0	365,760
							1.0	365,760

計		1,528.30	93.6	1,430.80		3,174,760		6,590,760
								2,491,560

⑨年額支払賃料	3,174,760 円　×　12ヶ月　＝　 38,097,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,430.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,097,120 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,162,061 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,935,059 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,590,760 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 60,437 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,491,560 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,159,516 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	36,155,012 円　　　　（　 98,247 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-273	1,814 ( 1,814)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,976	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,917 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第４　　　　-261	1,565 ( 1,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	2,006
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松戸 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,875,000 円	375,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,142,914 円	38,097,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 234,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,056,200 円	375,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	375,000 円	375,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	375,000 円	375,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,058,914 円　（　　　　　　 19,182 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9538

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	375,000,000 円	設計監理料率　 238,000 円／㎡　×　 1,528.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,675,000 円（　　　　　 67,052 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	36,155,012 円
②総費用	7,058,914 円
③純収益　①－②	29,096,098 円
④建物等に帰属する純収益	24,675,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,421,098 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,216,843 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,459 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,707,622 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 255,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
松戸 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松戸 5-6

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　佐藤　健一

TEL.

鑑定評価額

109,000,000 円

１㎡当たりの価格

295,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松戸市日暮１丁目１５番１７				②地積　(㎡)	368 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1.2:1	店舗兼共同住宅Ｓ9	中高層の店舗ビル等が多い駅に近い商業地域	南20m県道	水道、ガス、下水	新八柱 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

新八柱駅南東方

300m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

特筆すべき変動要因は見当たらない。中高層の店舗、共同住宅等が見られる八柱駅圏の商業地域であり、今後と
も現利用状況を維持すると予測する。土地利用は安定的で今後の地価は上昇基調にて推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 308,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 257,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は松戸市及び周辺市における路線商業地域又は商住混在地域である。需要者は自ら事業を行う地元中小資本
の外、土地がまとまった場合には有名小売り又は飲食チェーン店舗、マンション分譲業者も想定される。八柱駅近くの
県道沿いに位置する大型店舗も見られる商業地域であり、地価は経済的要因等から上昇傾向にて推移している。商業利
用目的での取引事例は相対的に少なく、需要者の思惑に左右されがちであって需要の中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中高層店舗ビル等が存する駅近く県道沿いの商業地域であり、実際の市場で生起した複数の取引事例に直接
的に比準して求められた比準価格は充分な説得力を有する。一方、収益価格は将来純収益の現価の総和を求めたもので
不動産の経済価値の本質を形成する理論的な価格であるが、還元利回り等想定事項を包含している。したがって、比準
価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松戸 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 304,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[100.0]

100
[106.0]

[100.0]
100

295,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    291,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

松戸市内の商業地の地価は、コロナ禍にあっ
ても、総じてみれば地価傾向や地価形成要因
に顕著な変化は見られず、コロナ前の傾向に
回復している。

特筆すべき変動要因は見当たらない。駅近県
道沿いの路線商業地域に位置し、店舗種別等
に特段の変化はなく、近年地価は上昇基調を
維持している。

特筆すべき個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

松戸 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０４７８２９ -1262	松戸市		更地	（　）	ほぼ台形	南14.5m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
b	２２１０４８７６６ -484	松戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	北3.6m市道、中間画地		近商 (90,240)
c	２２１０４６７８６ -681	松戸市		更地	（　）	長方形	南20m県道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)
d	２２１０４７８２９ -1286	松戸市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 239,656	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	258,725	100 [ 85.8]	301,544	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	302,000
b	(　 ) 231,133	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	238,529	100 [ 74.1]	321,901		322,000
c	(　 ) 226,929	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	229,652	100 [ 80.9]	283,871		284,000
d	(　 ) 269,984	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	272,414	100 [ 83.7]	325,465		325,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 +3.4	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.3	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.3	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.7	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 308,000 円／㎡]

松戸 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,020,419	7,228,480	29,791,939	25,333,000	4,458,939	（　0.9538） 4,252,936	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	94,509,689 円　　　　（　 257,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗併用共同住宅	240.52	ＲＣ8	1,528.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	368 ㎡	21.0 m x 17.5 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺地域の賃貸状況を踏まえ、ＲＣ造８階建、１階店舗、２階以上ファミリータイプ２１戸を想定した。

⑦有効率　 93.6 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	236.80	72.1	170.80	4,000	683,200	5.0	3,416,000
							1.0	683,200
2～ 2	居宅	184.50	97.6	180.00	1,954	351,720	1.0	351,720
							1.0	351,720
3～ 6	居宅	184.50	97.6	180.00	2,013	362,340	1.0	362,340
							1.0	362,340
7～ 8	居宅	184.50	97.6	180.00	2,052	369,360	1.0	369,360
							1.0	369,360
～

計		1,528.30	93.6	1,430.80		3,223,000		5,955,800
								3,223,000

⑨年額支払賃料	3,223,000 円　×　12ヶ月　＝　 38,676,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,430.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,676,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,210,108 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,465,892 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,955,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 54,615 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,223,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,499,912 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,020,419 円　　　　（　 100,599 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-291	1,982 ( 1,898)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,888	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,038 円/㎡　月額支払賃料（　 1,954 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第４　　　　-227	2,076 ( 2,074)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [ 97.0]	2,187
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松戸 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,925,000 円	385,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,160,280 円	38,676,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 235,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,137,700 円	385,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	385,000 円	385,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	385,000 円	385,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,228,480 円　（　　　　　　 19,643 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9538

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	385,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,528.30 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,333,000 円（　　　　　 68,840 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,020,419 円
②総費用	7,228,480 円
③純収益　①－②	29,791,939 円
④建物等に帰属する純収益	25,333,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,458,939 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,252,936 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,557 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,509,689 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 257,000 円／㎡）