別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松戸 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 3-1 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　吉田　司   TEL.

鑑定評価額 188,000,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 松戸市松戸新田字新堀３０７番２ ②地積(㎡) 3,137  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.5:1 畑 既成住宅地に隣接する熟成度の高い地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 松戸新田 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   50 ｍ、西    0 ｍ、南  100 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 畑（宅地見込地） ③標準的画地の形状等 間口　約　　   70.0 ｍ、奥行　約　　   45.0 ｍ、規模　　      3,150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 ５ｍ市道 交通 施設 松戸新田駅北方 600m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の 　将来予測 周囲には、一般戸建住宅等が建ち並ぶ熟成度の高い宅地見込地の地域である。新築建売分譲も定期的に見受けら れ、将来的には順次、宅地転換されるものと推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅分譲用地（宅地見込地） (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     60,500 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     59,600 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松戸市にて既成住宅地に接近性を有する宅地見込地等である。需要者は、大手不動産会社から地元の不 動産開発会社等様々であり、転売目的の不動産会社も該当する。コロナ禍の影響などに伴う郊外の一般住宅や新築戸建 分譲地への選好性の高まり等から、宅地見込地への需要は増加傾向にあり、地価の上昇が見られる。分譲価格は、規模 や形状等により個別性を有するが、開発後の１２５㎡程度の更地にて価格帯は１８００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は松戸市内における中大規模地の取引事例を宅地分譲素地の観点から適正に比準して求めたものであり、実証 性を有しており、昨今の市場性等を反映した価格である。また，控除方式により求めた価格は有効宅地化率、造成工事 費、投下資本収益等を十分に検討した結果であり、不動産開発における実務に準じた精緻性の高い価格である。以上の 内容を踏まえ、取引事例比較法で求めた比準価格及び控除法を適用した控除後価格を関連づけ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     59,500 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +0.8 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産需要は、コロナ禍による特段の影響も見られ ず、ほぼ安定した状況であるが、利便性や周辺環境 等により、地価動向にはやや相違がある。 過去１年において街路条件、環境条件等に係る地域 要因の変動は、認められなかった。 個別的要因の特段の変動はない。また個別的要因の 修正率を変動させる市場性の変動も認められない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他