別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 松戸 -68　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -68 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　高橋　貴俊   TEL.

鑑定評価額 28,000,000 円  １㎡当たりの価格 161,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市秋山２丁目２０番２６ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (50,150) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ区画整理済の 住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 秋山 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南    25 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 秋山駅北東方 480m 法令 規制 １中専 (50,150) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理地内に所在する熟成中の住宅地域であり、今後も継続的に住宅の集積が進むものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    161,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね、北総線東松戸駅から秋山駅勢圏に広がる住宅地域。需要者の中心は市内及び隣接市域からの一次取 得者で、県内及び都心部へ通勤するサラリーマン世帯が多く見られる。区画整理により整然とした街並みが形成されて おり、良好な居住環境と都心アクセスから需要は堅調である。土地は標準地と同規模で総額２５００万円～３０００万 円程度、新築戸建で概ね４０００万円台が市場での中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした居住の快適性を重視する地域であり、基準容積率も低いため、十分な投資採算性を確保する収益 物件の想定は困難であった。そのため、収益価格の試算は断念した。また、既成市街地であるため原価法の適用も困難 である。求められた価格は比準価格のみであるが、多数の取引事例から試算された市場性を反映した実証的な価格であ る。したがって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松戸 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,500 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [ 66.1] [102.0] 100 156,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    155,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの感染状況は落ち着いて おり、経済の持ち直しの動きも見られるが、 原油高等外的要因の動向に留意する必要があ る。 良好な居住環境を有する区画整理地内の住宅 地域である。地価に影響を与える地域要因の 特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  -4.2 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％