別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松戸 -65　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -65 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　健一   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 99,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市河原塚字南山１６５番６６ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 東松戸 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 東松戸駅北西方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 特筆すべき変動要因は見当たらない。一般住宅を主とする幹線道路背後の住宅地域で、今後とも現利用状況を維 持するものと予測。徒歩圏遠部にあるが、周辺地域の発展に伴い今後の地価は横ばい傾向にて推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松戸市南東部の各駅徒歩圏内外に位置する市内価格中低位の住宅地域である。需要者の中心は松戸市内及 び周辺市の賃貸住宅等に居住し、平均的所得で家族を扶養するファミリー層の第１次取得者である。鉄道３路線が利用 可能な住宅地で、住環境及び生活利便性も徐々に向上してきており、需給関係から地価は横ばい傾向にて推移している 。取引の中心的価格帯は土地１５０㎡程度で総額１，０００万円台半ば、新築戸建は３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏内外の住宅地域である。地域要因及び標準地の有する個別的要因等からアパー ト等の賃貸建物の想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。標準地は、生活利便性、快適性及び安全性を 重視して価格が形成される住宅地域に存し、実際の市場で生起した複数の取引事例に直接的に比準して求めた比準価格 は充分な説得力を有すると判断される。さらには代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松戸 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,500 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [101.5] [100.0] 100 99,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松戸市内の住宅地の地価は、コロナ禍にあっ ても、総じてみれば地価傾向や地価形成要因 に顕著な変化は見られず、コロナ前にほぼ回 復している。 特筆すべき変動要因は見当たらない。鉄道３ 路線の駅徒歩圏遠部の住宅地域であるが、周 辺の街路整備や店舗等の進出から地価は安定 的に推移。 特筆すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％