別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松戸 -62　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -62 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　吉田　司   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市松戸新田字庚申前４３５番５６ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅が建ち並 ぶ駅に近い住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 みのり台 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　市道４ ｍ 交通 施設 みのり台駅北西方 300m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、戸建住宅地としての環境を維持しており、今後も現状のまま推移すると予測する。住宅需要は、各 種の利便性や適度な敷地規模等からほぼ安定しており、今後の地価もやや上昇傾向にて推移すると考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新京成線「みのり台」駅から徒歩圏の住宅地等である。需要者は、「みのり台」駅勢圏にて各種の利便 性を有する土地等を求める購入層であり、地縁を有する購入層が中心であるが、中小規模の新築戸建分譲に関しては、 やや広域的な需要が見込める。市場性の高い規模や各種の利便性等から需要は安定しており、地価は若干の上昇傾向が 継続している。中小規模の土地は１５００万円前後、中小規模の新築分譲は３０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般戸建住宅により土地利用が形成されており、周囲に見受けられる賃貸アパートも土地所有者による相 続対策や有効利用のため建築されたものが存する程度である。そのため土地取引は、自用の居住目的での取引が中心で あり、当該地域の価格水準は、それらの土地取引等により価格が形成されている。以上から牽連性等を考慮した取引事 例による比準価格を採用する事とし、代表標準地との均衡及び当該地域の市場性等に留意し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松戸 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    158,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [118.6] [104.0] 100 135,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    134,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産需要は、コロナ禍による特段の影響も 見られず、ほぼ安定した状況であるが、利便 性や周辺環境等により、地価動向にはやや相 違がある。 過去１年において街路条件、環境条件等に係 る地域要因の変動は、認められなかった。 南東側４ｍ市道に接道の中小規模の整形地で あり、日照・採光等に優れており、やや高い 競争力である。尚、前年と比較して、格差率 に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％