別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 松戸 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -54 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　増間　真一   TEL.

鑑定評価額 27,800,000 円  １㎡当たりの価格 153,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市大谷口字外番場３５６番２２ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区1種 (60,180) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 新松戸 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 大手不動産会社による分譲住 宅地で，南向き緩傾斜高台の 閑静な住宅地域である。 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ　市道 交通 施設 新松戸駅北方 800m 法令 規制 １中専 (60,180) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 当分の間，現況のまま推移すると予測する。地価は横ばい傾向がしばらく続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は松戸市北部地域及び流山市南東部地域の戸建・低層住宅を主とする住宅地域の圏域である。需要者の中 心は松戸市内及びその隣接市の居住者であるが，都内からの需要も見込める。周辺は街区整備された住環境も良好な住 宅地であるため，安定した需要が見込める。市場の中心価格帯は土地１５０㎡で２１００万円～２５００万円程度，新 築戸建住宅で３５００万円～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　積算価格は後記「宅地－３（２）－１」記載の理由により試算せず。また収益価格も後記「宅地－３（３）－１」記 載の理由により試算せず。比準価格を算定するにあたり，やや広範囲になったが，周辺の類似地域において多数の信頼 性を有する取引事例が収集でき，各要因比較も概ね妥当な範囲でなし得た。本件では，代表標準地との検討を踏まえ， 比準価格をもって，鑑定評価額を既述の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松戸 -39                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    162,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [107.2] [104.0] 100 153,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    153,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が住宅地価に及ぼす悪影響は鈍化し ，市況は回復傾向にある。 地域要因の特段の変動は認められない。鉄道 駅徒歩圏内の住環境良好な住宅地であるが， 総額が嵩むため地価は横ばいで推移した。 個別的要因の特段の変動はない。また個別的 要因の修正率を変動させる市場性の変動も認 められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％