別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松戸 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -44 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　薩美　奈津美   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市牧の原２丁目１０７番１ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 新八柱 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.2 ｍ、奥行　約　　  17.9 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 新八柱駅南東方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に空地等が見られる熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく今後も同様の住環境を 維持するものと予測される。地価は、今後しばらく横這い傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松戸市内におけるＪＲ武蔵野線及び新京成線沿線駅勢圏の住宅地域であり、需要者は松戸市及び周辺市に 居住する都心勤務者等が中心である。最寄駅からバス便地域であり、交通接近性がやや見劣りするものの、区画整然と した住環境良好な住宅地域であることから需要は安定しており、周辺では土地を細分化した取引も見られる。市場での 中心となる価格帯は、土地約１５０㎡で１０００万円台後半、新築戸建で３０００万円台前半程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象地と代替性の認められる取引事例から信頼性の高い価格が求められている。近隣周辺においては自用の 戸建住宅を建設する目的での取引が中心であり、賃貸アパートは元々の土地所有者による有効活用のため建築された場 合が殆どであり、また賃貸用不動産を想定するにはやや駅接近性が劣ること等から収益還元法は適用しない。よって市 場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡も考慮して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松戸 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    158,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [132.7] [105.0] 100 122,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    122,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は厳しい状況が緩和されつつあるが持ち 直しの動きに弱さもみられる。市内人口は増 加傾向だが、地価は生活利便性等の優劣によ り二極化傾向。 当該地域は最寄駅からやや距離を要するが、 住環境が良好であることから需給は均衡して いる。特段の地域要因の変動は認められない 。 幅員６ｍの南道路に面していることから、近 隣地域内において平均以上の競争力を有する 。特段の個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +9.5 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％