別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松戸 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -42 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　薩美　奈津美   TEL.

鑑定評価額 45,800,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市新松戸６丁目２４番外 ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ区画整理済の 住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 新松戸 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 新松戸駅西方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 住環境良好な区画整然とした住宅地域として熟成しており、地域に格別の変動を与える要因は見受けられないも のの、分譲当時の規模の大きな画地が多いことから今後は細分化傾向が進行するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線「新松戸」駅及びつくばエクスプレス線「南流山」駅勢圏の住宅地域であり、需要者は松戸市 及び周辺市に居住する都心勤務者等が中心。当該地域は駅徒歩圏としてはやや交通接近性が見劣りするものの、生活利 便性及び住環境良好な住宅地域で需給は安定的である。規模の大きな画地が中心の地域であり、総額の観点から土地の 細分化傾向も見られるが、地域の取引水準は土地２０万円／㎡前後、新築戸建住宅は３５００～４５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象地と代替性の認められる取引事例から信頼性の高い価格が求められている。近隣周辺においては自用の 戸建住宅を建設する目的での取引が中心であり、賃貸アパートは元々の土地所有者による有効活用のため建築された場 合が殆どであり、また賃貸用不動産を想定するにはやや駅接近性が劣ること等から収益還元法は適用しない。よって同 一需給圏の規範性ある取引事例から求められた土地の市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    200,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　松戸 -14                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    200,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は厳しい状況が緩和されつつあるが持ち 直しの動きに弱さもみられる。市内人口は増 加傾向だが、地価は生活利便性等の優劣によ り二極化傾向。 当該地域は区画整理された街路の整然とした 閑静な住宅地域である。特段の地域要因の変 動は認められない。 幅員６ｍの東道路に面している。特段の個別 的要因の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％