別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松戸 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -37 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　吉田　司   TEL.

鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市秋山字道崎３８９番３０ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 秋山 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.6 ｍ、奥行　約　　  14.2 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 秋山駅南西方 900m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、戸建住宅地としての環境を維持しており、今後も現状のまま推移すると予測する。需要は、各種利 便性や住環境等からやや増加傾向にあり、今後の地価もしばらくはやや上昇傾向と推定される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北総線「秋山」駅から徒歩圏の住宅地等である。需要者は、「秋山」駅勢圏にて住環境の良好な土地等 を求める購入層であり、当該地域に地縁を有する購入層が中心であるが、中小規模の新築戸建分譲に関しては、やや広 域的な需要が見込める。選好性はやや劣る路線の沿線地域だが、良好な住環境や手頃な価格帯等から、地価はやや上昇 傾向である。中規模の土地は１０００万円台後半、中小規模の新築分譲は３０００万前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般戸建住宅により土地利用が形成されており、周囲に見受けられる賃貸アパートも土地所有者による相 続対策や有効利用のため建築されたものが存する程度である。そのため土地取引は、自用の居住目的での取引が中心で あり、当該地域の価格水準は、それらの土地取引等により価格が形成されている。以上から規範性のある取引事例によ る比準価格を採用する事とし、当該地域の市場性等に留意し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産需要は、コロナ禍による特段の影響も 見られず、ほぼ安定した状況であるが、利便 性や周辺環境等により、地価動向にはやや相 違がある。 過去１年において街路条件、環境条件等に係 る地域要因の変動は、認められなかった。 北側にて４．５ｍ市道に接道の中規模の整形 地であり、日照・採光等にやや劣り、競争力 はやや弱い。尚、前年と比較して、格差率に 変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％