別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 松戸 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -36 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　池田　孝   TEL.

鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市串崎南町５０番 ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅に空地も見 られる区画整理済の 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 松飛台 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ、市 道 交通 施設 松飛台駅北東方 450m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には一部空地も存するものの、住宅地としては相応に成熟しており、特段の変動要因はみられない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松戸市南部の住宅地域。需要者の中心は北総鉄道及び新京成電鉄沿線を中心とする松戸市内や周辺の市川 市、鎌ケ谷市の居住者等の地縁者が大半を占める。住環境、最寄駅接近性ともに良好であり、需要は底堅い。近時の地 価動向は、概ね横ばい傾向であると思料する。取引の中心となる土地価格水準は、１９０㎡程度の画地規模であれば２ ０００万円程度、一次取得者向けの新築の戸建住宅で３０００万円前後の取引が多くみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自己使用目的での取引が中心であり、当該地域の市場実態を反映した実証的価格である比準価格の規範性 が高いと判断した。なお、収益目的を前提とした土地取引は極めて少なく、収益性が当該地域の取引価格への意思決定 に与える影響は軽微であることから収益還元法の適用は断念した。また、既成市街地の宅地であることから原価法の適 用は見送った。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松戸 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,500 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [ 95.9] [100.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松戸市の総人口は増加傾向、生産年齢人口は 微増傾向にある。新型コロナウィルス感染症 の影響を注視する必要があるが、地価は堅調 に推移している。 最寄駅から徒歩圏の一般住宅が建ち並ぶ区画 整然とした住宅地域であるが、一部空地等も 残る。住宅地として成熟しており、特段の変 動要因はない。 個別的要因に特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％