別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 松戸 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -32 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　池田　孝   TEL.

鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市河原塚字宮ノ台３５１番３２ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北5m市道 水道、ガス 新八柱 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 新八柱駅南東方 1.2km 法令 規制 ２住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模開発された既成住宅地域で、周辺には空地も残る地域である。駅徒歩圏限界エリアで、需要はそれ程強く ない。地域内に特別の変動要因は無く、用途的には当面現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松戸市及び周辺市の住宅地域であり、ＪＲ武蔵野線、新京成線及び北総線各駅を最寄駅とする住宅地と代 替性が高い。主な需要者は都心へ通勤する松戸市等の居住者である。住環境は概ね標準的であるが駅接近性が劣ること 等により、地価水準は概ね横ばいで推移している。取引の中心価格帯としては、土地は標準地規模で１，５００～２， ０００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 典型的な需要者は市場性を重視して意思決定を行うことから、地域の市場実態を反映した比準価格の規範性が高いと判 断した。なお、最寄駅から距離を要し地価水準に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益物件の想定は現実 的ではなく、収益還元法は適用しなかった。また、既成市街地の宅地であることから、原価法の適用も見送った。した がって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松戸 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    158,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [141.8] [100.0] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松戸市の総人口は増加傾向、生産年齢人口は 微増傾向にある。新型コロナウィルス感染症 の影響を注視する必要があるが、地価は堅調 に推移している。 最寄駅からやや離れた徒歩圏に位置する一般 住宅を中心とする住宅地域。住宅地として成 熟しており、特段の変動要因はない。 個別的要因に特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％