別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松戸 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -22 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　健一   TEL.

鑑定評価額 32,800,000 円  １㎡当たりの価格 182,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市岩瀬字中ノ町６３０番２３ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ3 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 松戸 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 松戸駅南東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 特筆すべき変動要因は見当たらない。中規模一般住宅が建ち並ぶ国道背後の住宅地域であり、今後とも現利用状 況を維持するものと予測する。生活利便性等から人気があり、今後の地価は上昇基調にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    182,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね松戸駅徒歩圏内外の市内価格中位の既成住宅地域である。需要者の中心は松戸市内の賃貸住宅等に居 住し、平均的所得で家族を扶養する３０歳代のファミリー層の第１次取得者であるが、小中学校に対する人気を反映し 他市からの流入も認められる。松戸駅への接近性にはやや劣るが、街路条件及び住環境は概ね良好で人気がある。取引 の中心的価格帯は土地１３０㎡程度で総額２，０００万円台前半、新築戸建住宅は３，０００万円台後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を中心とするＪＲ松戸駅圏の住宅地域で、地域要因及び標準地の有する個別的要因等からアパート 等の賃貸建物の想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。標準地は、生活利便性、快適性及び安全性を重 視して価格が形成される住宅地域に存し、実際の市場で生起した複数の取引事例に直接的に比準して求めた比準価格は 充分な説得力を有すると判断される。さらには代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松戸 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    253,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [104.0] 100 [144.1] [105.0] 100 182,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    178,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松戸市内の住宅地の地価は、コロナ禍にあっ ても、総じてみれば地価傾向や地価形成要因 に顕著な変化は見られず、コロナ前にほぼ回 復している。 特筆すべき変動要因は見当たらない。松戸駅 徒歩圏遠部の住宅地域であるが、生活利便等 を反映して人気があり、地価は上昇傾向にて 推移している。 特筆すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％