鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松戸 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０４７８２９ -1201	松戸市		建付地	（　）	長方形	南東4m私道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,160)
b	２２１０４４８５４ -1470	松戸市		建付地	（　）	袋地等	南西6m私道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
c	２２１０４６１２３ -1614	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、南東1.2m、二方路		１低専 (50,100)
d	２２１０４７８２９ -1231	松戸市		建付地	（　）	ほぼ台形	北3m私道、中間画地		１低専 (50,100)
e	２２１０４８７６６ -464	松戸市		貸家建付地	（　）	不整形	南東12m市道、北東6m、二方路		１住居高度地区1種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 131,096	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	126,558	100 [ 104.9]	120,646	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	124,000
b	(　 ) 122,830	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.4]	139,226	100 [ 111.4]	124,978		129,000
c	(　 ) 108,333	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 78.2]	138,810	100 [ 110.9]	125,167		129,000
d	(　 ) 98,668	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	98,865	100 [ 83.4]	118,543		122,000
e	(　 ) 162,882	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	155,281	100 [ 130.3]	119,172		123,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -21.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.5	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 126,000 円／㎡]

松戸 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,618,463	427,522	2,190,941	1,757,340	433,601	（　0.9692） 420,246	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,576,449 円　　　　（　 59,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
長屋住宅	70.80	ＬＳ2	141.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	145 ㎡	12.8 m x 11.1 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全２戸（テラスハウス、専用面積約７０㎡／戸）のアパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

テラスハウスで共用部分がないため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	70.80	100.0	70.80	1,611	114,059	1.0	114,059
							1.0	114,059
～

～

～

～

計		141.60	100.0	141.60		228,118		228,118
								228,118

⑨年額支払賃料	228,118 円　×　12ヶ月　＝　 2,737,416 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 141.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,737,416 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 227,206 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,510,210 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	228,118 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,092 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 228,118 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 106,161 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,618,463 円　　　　（　 18,058 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-304	1,631 ( 1,562)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,734	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,680 円/㎡　月額支払賃料（　 1,611 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第４　　　　-305	1,709 ( 1,625)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	100 [104.0]	1,627
c	千葉第４　　　　-306	1,621 ( 1,620)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	1,692

松戸 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	70,200 円	23,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	82,122 円	2,737,416　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 190,700 円	23,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	23,400 円	23,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,400 円	23,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 427,522 円　（　　　　　　 2,948 円／㎡）　　（経費率　　 16.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,400,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 141.60 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,757,340 円（　　　　　 12,120 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,618,463 円
②総費用	427,522 円
③純収益　①－②	2,190,941 円
④建物等に帰属する純収益	1,757,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	433,601 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	420,246 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,898 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,576,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
松戸 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松戸 -19

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　増間　真一

TEL.

鑑定評価額

18,300,000 円

１㎡当たりの価格

126,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松戸市松戸新田字東中町４９０番８３				②地積　(㎡)	145 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1.2:1	住宅ＬＳ2	一般住宅にアパートも混在する低地の住宅地域	東4m市道	水道、ガス、下水	松戸新田 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 145 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

周辺より低い窪地状の地勢に
かつて宅地開発された住宅地
域である。

街

路

基準方位　北　　４
ｍ　市道

交通

施設

松戸新田駅南西方

380m

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

地勢は低地であるが，交通・生活利便性が比較的良好であるため地価は堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 126,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は新京成線八柱駅から松戸駅を駅勢圏とする住宅地域の圏域である。需要者の中心は松戸市及びその隣接
市の一次取得者層である。周辺には規模をやや押さえた建売住宅が散見される。市場の中心価格帯は土地１４０㎡で１
７００万円～２０００万円程度，新築戸建住宅で３０００万円～３５００万円程度である。最寄駅の接近性や生活利便
性は良好であるが，窪地状の低地のため災害リスク上，周辺高台地域と比較し選好性は劣る。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　積算価格は後記「宅地－３（２）－１」記載の理由により試算せず。比準価格を試算するにあたり，周辺の類似地域
において多数の取引事例が収集でき，各要因比較も概ね妥当な範囲でなし得た。収益価格は本件地域が収益性よりも居
住環境を重視する住宅地域であること並びに土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため，低位に試算された。
本件では，代表標準地との検討を踏まえ，比準価格をもって，鑑定評価額を既述の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松戸 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 158,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[103.0]

100
[126.6]

[103.0]
100

126,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍が住宅地価に及ぼす悪影響は鈍化し
，市況は回復傾向にある。

地域要因の特段の変動は認められない。低地
に所在する住宅地域であるが，生活利便性が
良好なため地価は堅調に推移した。

個別的要因の特段の変動はない。また個別的
要因の修正率を変動させる市場性の変動も認
められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  +0.8
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

松戸 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０４９１７０ -1822	松戸市		更地	（　）	ほぼ台形	南4.1m市道、南西4m、角地		１中専高度地区1種 (70,164)
b	２２１０４４８５４ -1470	松戸市		建付地	（　）	袋地等	南西6m私道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
c	２２１０４６１２３ -1614	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、南東1.2m、二方路		１低専 (50,100)
d	２２１０４７８２９ -1231	松戸市		建付地	（　）	ほぼ台形	北3m私道、中間画地		１低専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 180,957	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	169,119	100 [ 112.6]	150,194	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	155,000
b	(　 ) 122,830	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.4]	139,504	100 [ 114.3]	122,051		126,000
c	(　 ) 108,333	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 78.2]	139,226	100 [ 113.8]	122,343		126,000
d	(　 ) 98,668	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	99,161	100 [ 88.9]	111,542		115,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -21.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 126,000 円／㎡]

松戸 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,686,078	495,673	2,190,405	1,848,470	341,935	（　0.9692） 331,403	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,763,327 円　　　　（　 46,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
長屋住宅	70.80	ＬＳ2	141.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	145 ㎡	12.8 m x 11.1 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

メゾメットタイプ長屋住宅２戸想定，平均賃貸面積７０．８０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾメットタイプ長屋住宅のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	70.80	100.0	70.80	1,721	121,847	2.0	243,694
							0.0	0
～

～

～

～

計		141.60	100.0	141.60		243,694		487,388
								0

⑨年額支払賃料	243,694 円　×　12ヶ月　＝　 2,924,328 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 141.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,924,328 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 242,719 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,681,609 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	487,388 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,469 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,686,078 円　　　　（　 18,525 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-358	1,694 ( 1,694)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,748	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,724 円/㎡　月額支払賃料（　 1,721 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第４　　　　-357	1,503 ( 1,441)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [102.0]	100 [102.0]	1,700
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松戸 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	96,400 円	24,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	116,973 円	2,924,328　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 196,400 円	24,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	24,100 円	24,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,100 円	24,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 495,673 円　（　　　　　　 3,418 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,100,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 141.60 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,848,470 円（　　　　　 12,748 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,686,078 円
②総費用	495,673 円
③純収益　①－②	2,190,405 円
④建物等に帰属する純収益	1,848,470 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	341,935 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	331,403 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,286 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,763,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,600 円／㎡）