別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 松戸 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -18 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　高橋　貴俊   TEL.

鑑定評価額 31,600,000 円  １㎡当たりの価格 159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市稔台７丁目１２番３ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区1種 (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い駅 に近い閑静な住宅地 域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 みのり台 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    45 ｍ、南    55 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 みのり台駅南方 300m 法令 規制 ２中専 (60,180) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内で周辺に小売店舗等の商業施設も点在する、生活環境が良好な住宅地域である。地域要因に影響を与 える変化は見受けられず、今後も現状を維持していくものと推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    159,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね、新京成線八柱駅から松戸駅勢圏に広がる住宅地域。需要者の中心は市内及び隣接市域からの一次取 得者で、県内及び都心部へ通勤するサラリーマン世帯が多く見られる。周辺に店舗が点在し生活環境が整っており、駅 徒歩５分圏内の希少性の高い立地のため、需要は安定している。土地は標準地と同規模で総額３０００万円前後、新築 戸建住宅は細分化され概ね３５００万円前後が市場での中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周囲にはアパート等の収益物件も散見されるが、投下資本に見合う収益物件を新たに想定することは難しく、収益価格 の試算は断念した。また、既成市街地であることから原価法の適用も見送った。求められた価格は比準価格のみである が、多数の取引事例より試算し、標準地の市場性を反映した妥当な価格と認められる。以上により、比準価格をもって 標準地の鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    158,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　松戸 -11                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    158,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの感染状況は落ち着いて おり、経済の持ち直しの動きも見られるが、 原油高等外的要因の動向に留意する必要があ る。 駅徒歩圏内の利便性、居住環境共に良好な住 宅地域である。地価に影響を与える地域要因 の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％ +0.6 ％