別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 松戸 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -9 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　高橋　貴俊   TEL.

鑑定評価額 24,300,000 円  １㎡当たりの価格 98,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市小金原７丁目２４番１１ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 常盤平 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 常盤平駅北方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした居住環境の良好な住宅地域であり、地域要因に影響を与える変化は見受けられず、今後も現状を 維持していくものと推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね、ＪＲ常磐線及び新京成線の各駅勢圏内に広がる住宅地域。需要者の中心は市内及び隣接市域からの 一次取得者で、県内及び都心部へ通勤するサラリーマン世帯も多い。幅員６ｍの街路が整備された居住環境の良好な住 宅地であるが、交通接近性に劣り画地規模が大きく総額が嵩むため、細分化し総額を抑えた物件が散見される。土地は 標準地と同規模で２５００万円程度、新築戸建では４０００万円程度が市場での中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とし居住の快適性を重視する地域であり、基準容積率も低いため十分な投資採算性を確保する収益物件 の想定は困難であった。そのため、収益価格の試算は断念した。また、既成市街地であるため原価法の適用も困難であ る。求められた価格は比準価格のみであるが、多数の取引事例から試算された市場性を反映した実証的な価格である。 したがって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松戸 -55                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    116,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [117.2] [104.0] 100 99,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの感染状況は落ち着いて おり、経済の持ち直しの動きも見られるが、 原油高等外的要因の動向に留意する必要があ る。 区画整然とした街並みを形成する、居住環境 が概ね良好な住宅地域である。地価に影響を 与える地域要因の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％